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同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

（一）在一个物业管理区域内，已经交付的专有部分面积超过总面积百分之五十时，具备成立业主大会的首要条件。

（二）建设单位应当向物业所在地的街道办事处报送下列筹备首次业主大会会议的文件资料：

1、物业管理区域证明；

2、房屋及建筑面积清册；

3、业主名册；

4、建筑规划总平面图；

5、交付使用公共设备设施的证明；

6、物业服务用房配置证明；

7、其他有关资料。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

出现业主大会议事规则规定的应该召开业主大会临时会议时，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。

住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 建房[2009]274号

1、符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

2、首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

3、筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

4、筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

5、业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

6、筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

7、划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主大会主要议题有：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项（“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则

制定和修改业主公约和业主大会议事规则是业主大会的首要任务。业主公约是业主就小区业主如何使用和管理小区公共部位、公共设备设施以及相关场地进行的约定，业主公约还就小区业主应当履行的义务，违反公约应当承担的法律责任进行规定。业主大会议事规则是对小区业主如何议事、如何表决进行的规定。业主公约和业主大会议事规则是小区物业管理活动的基本法律文件，对小区业主具有法律约束力，是小区业主行使权利和承担义务的重要法律依据。

（二）选举更换业主委员会委员

业主大会是业主行使业主权利的主要形式，但是，业主大会不是独立的机构更不是法人组织，只是业主的议事形式。业主大会闭会期间，需要有业主大会的执行机构监督业主大会决议的执行并对小区出现的影响小区业主和居民公共利益的事件进行处理。业主的公共权利行使，也需要一个代表机构，代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同等文件。业主大会应当选举能够代表自己利益的人组成业主委员会。

（三）监督物业管理委员会工作

业主委员会是业主大会的执行机构，同时业主委员会受业主大会的委托可以就一些物业管理中出现的问题作出决议。业主委员会为业主大会负责，受业主大会监督。业主大会可以改变或撤销业主委员会违反业主公共利益的决定。监督业主委员会的工作，是业主大会的一项重要职责。

（四）选聘、解聘物业管理企业

选聘、解聘物业管理企业关系到业主的切身利益和小区的稳定，业主应当谨慎行使该权利。该权利的行使，必须反映大多数业主的利益和意愿，所以选聘、解聘物业管理企业是业主大会的专有权利，业主个人或者部分业主都无权行使。

（五）决定专项维修基金的使用、续筹方案并监督实施

公共维修基金的使用和续筹方案涉及业主公共利益，所以公共维修基金的使用和续筹方案都要经过业主大会。专向维修基金的使用、续酬情况，应当向业主大会报告，业主大会有权监督。

（六）制定、修改物业管理区域内物业公共部位、公共设施设备的使用、公共秩序的环境卫生维护的规章制度。

小区物业管理除了有业主公约、业主大会议事规则两项基本法律文件外，还应当制定公共秩序管理、公共卫生维护等管理规章制度。这些制度的制定权属于业主大会。在现实中，很多物业管理制度是物业管理企业制定的，因此在这些制度执行时往往发生纠纷。为实现小区的和谐与稳定，业主大会应就有关公共秩序、环境卫生、消防安全等有关公共利益的适宜制定规章制度以便于业主遵守和执行。物业管理企业可以就物业管理中应当建立的各项制度作成建议案，提交业主委员会，由业主委员会提交业主大会表决，通过后在小区内执行。

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责

业主大会议事规则可以根据法律、法规的规定，根据物业管理小区的具体情况在业主大会议事规则中确定由业主大会决定的情况以及相关职责。

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