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（一）未满5年不能用作抵押。

1、政策上不允许

根据有关规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不能作抵押贷款。如果未满五年进行交易的话国家政府有优先回购权，所以银行没办法给此种经济适用房办理贷款手续。

从政策规定上看，无疑在流通环节上“围堵”了五年内经济适用房的退路。借款人所拥有的这种房产只能居住而不能出售，更不可能抵押给银行向其申请贷款。

2、银行无法受理

由于经济适用房是政府投资建设的，是供中低收入家庭购买自住的优惠商品房，属于政策性住房。购买经济适用房多是低收入人群，经济状况不是很稳定，一旦在还款期间借款人因资金不稳定出现较大波动的话，银行就要承担很大的风险。

由于国家对经济适用房享有优先收购权，银行在处理这类受限制的房产时会有很大的困难，因此一般银行不会支持用经济适用房做抵押物贷款，这也是为减少银行风险而采取的措施。

（二）已满5年的能作抵押

对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。既然对于已满5年的经济适用房可以上市交易，也可以办理过户，就说明其可以自由买卖，自然也可以为其办理抵押。

贷款人接受经济适用房的抵押存在以下主要的法律风险：

1、以划拨土地使用权设定抵押存在的不确定性

经济适用房的建设用地，系以行政划拨方式取得。但我国相关法律、法规和规章在以划拨土地使用权设定抵押的问题上，存在相互矛盾和冲突的规定。

2、在禁售期内政府能否回购经济适用房所产生的风险

根据相关规定，经济适用房存在五年的禁售期。在禁售期内，政府对经济适用房享有排他性的回购权利。如果在禁售期内，经济适用房的购房人，也即借款人不能清偿银行贷款，银行将会向人民法院提起诉讼，要求行使抵押权。根据法律的规定，抵押权的实现有以下三种方式：变卖、拍卖、协议以物抵债。

在政府不回购经济适用房的情况下，人民法院应当对用以抵押的经济适用房进行变卖或拍卖，或在债权人同意，并与抵押人协商一致的情况下裁定以物抵债。但在办理抵押物过户登记之前，应当向国家补交土地收益。但是，人民法院在处置抵押物的方式上存在的不确定性，是债权人不得不正视的法律风险之一。

根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行应注意以下两个方面的问题：

第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。

第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。

但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。

经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人（主管机构认可的金融机构）用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金，按照相关法律规定予以处置。

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