法邦网—法律百科

1、未满5年不能抵押贷款。

具体原因如下：

（1）政策上不允许

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不能作抵押贷款。如果未满五年进行交易的话国家政府有优先回购权，所以银行没办法给此种经济适用房办理贷款手续。

从政策规定上看，无疑在流通环节上“围堵”了五年内经济适用房的退路。借款人所拥有的这种房产只能居住而不能出售，更不可能抵押给银行向其申请贷款。

（2）银行无法受理

一方面，由于经济适用房是政府投资建设的，是供中低收入家庭购买自住的优惠商品房，属于政策性住房。购买经济适用房多是低收入人群，经济状况不是很稳定，一旦在还款期间借款人因资金不稳定出现较大波动的话，银行就要承担很大的风险。由于国家对经济适用房享有优先收购权，银行在处理这类受限制的房产时会有很大的困难，因此一般银行不会支持用经济适用房做抵押物贷款，这也是为减少银行风险而采取的措施。

另外一方面，对于银行来说向未满五年的经济适用房发放贷款与国家的有关政策向左，属违规操作。同时，也违背了国家建设经济适用房的初衷，更重要的是银行在房屋产权，贷款回流及风险控制等环节上无法掌握，风险系数较高。诸多因素使银行不敢以身试“政策”，对五年以内甚至是满五年的经济适用房贷款也都敬而远之。

2、已满5年的能抵押贷款。

对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。既然对于已满5年的经济适用房可以上市交易，也可以办理过户，就说明其可以自由买卖，自然也可以为其办理抵押贷款。

1、经济适用住房个人购房贷款的操作过程基本与商品房的个人购房贷款操作方式相同。

2、具有完全民事行为能力的本市行政区域内正式户口的自然人；

3、有稳定的职业和收入，以个人的自身能力为主；

4、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

（一）贷款的四种方式：分别是抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押质押加保证贷款。当前采用较多的是以所购的经济适用住房房产作为抵押物的抵押贷款方式。其他三种方式在客户允许的情况下，也可以选择采用。

（二）贷款的额度要求：经济适用住房个人购房贷款的额度、期限和利率贷款额度：一般而言，借款人申请借到的经济适用住房个人购房贷款不能高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70%；

（三）贷款期限：1—20年贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行。

（四）具体操作方式：

1、购房者在与开发商签订房屋认购书后，可持认购书到贷款银行申请贷款，经银行初审合格后，再到银行指定的律师事务所办理个人还款能力的审查，在银行初审合格后，客户还须同时与开发商签订正式购房合同，支付首付房款，并办妥《个人收入证明》（可由其所在工作单位人事劳资部门出具），上述内容经律师审查后，由律师出具《法律意见书》。此外，贷款人还须到银行指定的保险公司购买房屋财产保险（时间与贷款期限相同）。

2、借款人可与银行签订借款和抵押合同，随后银行将款项直接划入开发商账户中，借款人即按月开始归还借款本息。

词条标签