法邦网—法律百科

1、公积金贷款

每月还本付息金额 = [本金*月利率 *（1 月利率）还款月数 ]/[（1 月利率）还款月数-1]

其中：每月利息=剩余本金*贷款月利率

每月本金=每月月供额-每月利息

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

按月递减还款计算公式：

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=（本金-累计已还本金）*月利率计算

原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。

2、商业按揭贷款

假如金额为300000元，年利率6.0435%，二十年。

每月本金=300000/240=1250

第一个月利息=（300000-0）* 5.0363‰=1510

第一个月本息＝2760

第二个月利息＝（300000-1250）*5.0363‰=1503

第二个月本息＝2753

1、购房者在与开发商签订房屋认购书后，可持认购书到贷款银行申请贷款，

2、经银行初审合格后，再到银行指定的事务所办理个人还款能力的审查，在银行初审合格后，购房者还须同时与开发商签订正式购房合同，支付首付房款，并办妥《个人收入证明》（可由其所在工作单位人事劳资部门出具），上述内容经律师审查后，由律师出具《法律意见书》。

3、此外，贷款人还须到银行指定的保险公司购买房屋财产保险（时间与贷款期限相同）。

4、上述各项完成后，借款人可与银行签订借款和抵押合同，随后银行将款项直接划入开发商账户中，借款人即按月开始归还借款本息。

一、满五年经适房性质等同于商品房，可办贷款。

不少人在买房时容易混淆未满五年经济适用房和满五年经济适用房的区别。根据规定：“已购买经济适用住房的家庭未住满五年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满五年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。”至此，将未满五年经济适用房和满五年经济适用房从政策意义上区别、划分开来。

可见未满五年的经济适用房只能出售给有购买经济适用房资格的人，否则是不给予上市批准的。而根据规定，满五年的经济适用房只要在业主缴纳了10%的综合地价款，就等同于商品房，可上市出售和贷款。

二、满五年经济适用房贷款可按市场价评估。

现在部分房贷者会存有疑问，认为经济适用房的评估价较低不能满足贷款额。其实不然，满五年的经济适用房在出售时，业主缴纳了10%的综合地价款转变为商品房性质后，就可以按照二手商品房的交易流程操作了。

在这种情况下，购房者做贷款时是可以按照实际市场价格进行评估的，不像未满五年的经济适用房只能按照最初购买价格评估。据了解，在房产评估环节中，虽然评估所是由银行来指定，但只要符合正常评估要求，评估所所做出的评估值还是能够满足购房者贷款需求的。

词条标签