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1、 带租约商铺（先招商后出售）。

商业地产开发商在开发之前就已经联系好入驻客户，按照商业地产需求进行开发，比方说单层面积、单位平方米荷载、单层高度、柱间距及柱网密度、扶梯类型及方向、直梯承重和容积、配电功率等等，合作期限一般是五年为最低年限，这样的商铺具有很大的市场潜力和升值空间，分割之后也容易出售。还有一种带租约商铺，就是是开发商开发之前并没有联系好商业战略合作伙伴，但在出售小产权商铺的同时，和业主一并签订一份《返租协议》，返租期限一般是三到五年，年返利一般是按购房建筑面积（套内面积与公摊面积的和）成交价的8%-10%，这样也相当于给了业主一个保单，也便于后期统一招商和后续房产的销售。这样的操作方式，无论招商团队是否从属于开发商，都和开发商有着密切的利益关系。

2、 不带租约商铺（先出售再招商）。

不带租约的小产权商铺，就是开发商先进性分割出售，然后再聘请或者有业主委员会聘请物业管理团队进行日常管理和后续补充招商。这种小产权商铺开发模式对于商铺本身而言的升值潜力有着一定的负面影响，因为经营模式比较混乱，有业主自营及自主租赁的、有商场统一租赁的，由于商铺出售的位置、布局与管理公司进行重新业态规划的位置、布局不尽相同，所以增加很多环节需要调整，这就影响商场的招商和日后运营，继而影响了商铺的本身升值和进一步的商业增值，也为已购商铺业主的投资带来了额外的风险。当然，开发商这么操作的主要原因就是小产权商铺在当地具有很大的市场，开盘后认购率和签约率都很高，销售业绩很旺，资金回笼迅速，所以楼盘尾量很少的情况下，开发商不会再投入过多的资金和精力去进行商场的整体运作了。

商铺，无论是小产权商铺还是其他什么业态的商铺，只有商家入驻，正常商业运营，形成商业氛围，才能被称作商铺，才是真正的商铺。小产权商铺的经营模式，注定它在商铺的基本控制点——“商户”这个上面，存在了很大的隐患或则先天不足。产权分割，意味着“东家”多了，招商及相关谈判就从双边会谈变成了超多边会谈，这是个可怕的概念。无论是带租约商铺还是业主可以自主租赁的先售后租模式，都对供应商的引进及后续经营管理没有提出很好的解决办法，为投资客规划的大饼影像早晚会有破灭的时候，这样也就为合约到期或者管理不善导致合约提前中止之后埋下了一枚随时可以引爆的炸弹。

在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物的风险是可想而知的。尽管如此，有意购买小产权商铺的仍不乏人在。他们并非不知小产权的风险，却表示“只是自住，又不上市交易”。

对此，一些业内人士也表示，以往小产权项目并非没有被勒令强制拆除的先例，部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考虑。

消费者即使是自住需求，购买小产权项目仍需谨慎。另据业内机构估算，约有30%左右的消费者购买小产权商铺是出于投资的考虑。虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

1、了解发展商的实力，看其对商铺的定位、管理如何，还要看能不能拿到房产证，即“分契”。要警惕卖方“收了钱却不管事”；

2、不要轻易被低价打动，与其贪便宜买商场铺，还不如买一个普通的小区铺来得稳妥；

3、警惕反租中的“陷阱”。有些分割后散卖的商铺价值可能只有10多万，租金也顶多就是一千多元，小发展商为了卖出高四五倍的价钱，就采取将商铺返租回去的方式，答应买家每月租金回报4000元，并一次性给予两年的租金，以此来吸引买家。但在返租的两年内，发展商并不在乎商铺是否租得出去，两年后甚至可能赚够钱就跑了，剩下一个烂摊子，对买家而言无疑是莫大损失。

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