一、如何处理逾期交房
为防止逾期交房引起的纠纷，买卖双方签订合同时应明确约定如下事项：
（一）卖方向买方交付房屋通知买方人住时，应达到双方约定的基本人住条件。首先，由卖方向买方交付质量验收合格证、（住宅质量保证书）、（住宅使用说明书）；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应达到合同约定标准。否则，视为未达到人住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件，否则视为违约。
（二）卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日卖方应按房价款的一定比例向买方交纳违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的，买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金或支付逾期期间的违约金。定金或违约金的适用，二者只能选择其一。
二、购房人退房时如何获得双倍赔偿
（一）所购房屋必须属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）调整范围内的商品房。
《解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据这一规定，并不是所有的房产纠纷都受该《解释》调整，该《解释》调整的仅仅是房地产开发企业开发的商品房买卖合同纠纷。其他如政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房、再次出售的二手房等发生的买卖合同纠纷，都不属于该《解释》的调整范围，如果购房人购买的不是商品房，依据该《解释》的规定要求“双倍赔偿”，也就很难得到法律支持。因此，购房者在提出诉讼请求前首先要弄清所购房产的性质，根据不同房产的性质来确定索赔依据和索赔数额，避免因高额索赔而增加诉讼成本。
（二）出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。
《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
4、在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
这就是说，只有出现上述五种情形，购房人才可以依据《解释》提出“双倍赔偿”的请求，上述五种情形之外的出卖人的违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，虽然有的也存在违约和欺诈事实，但不能适用惩罚性赔偿责任，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。
（三）必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。
上述五种恶意违约和欺诈行为，是出卖人承担惩罚性赔偿责任的基本范围，但并不是出现上述任意一种情形就可以要求退房并得到“双倍赔偿”。该《解释》规定，上述五种情形必须导致该商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，无法取得房屋时，买受人才可以在请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就意味着即使出卖人存在上述五种行为，但没有导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除，买受人最终取得了房屋，也就不能追究出卖人“双倍赔偿”的责任。
实践中有以下两种情况值得注意：
1、虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效。既然合同有效就得继续履行，买受人也就无法要求其“双倍赔偿”。
2、虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涂销所售房屋上所设定的抵押权，而使买受人能够取得完全所有权的房屋的，这就使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、“双倍赔偿”就不会得到支持。因此，买受人在要求“双倍赔偿”时，必须对买卖合同的效力状况以及能否实现合同目的进行认真全面的分析，弄清合同是否能够被确认为无效、撤销或解除，以此来决定是否提出“双倍赔偿”的诉讼请求。
