一、如何购买预售商品房
预售商品房，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售的行为。消费者在购买预售的商品房时应注意以下事项：
1、应了解开发商的土地来源是否依法取得。可了解开发商所在开发的楼盘是否持有国土（房产）部门颁发的《国有土地使用证》或《土地出让合同》或批准用地或合作开发的文件。同时，了解批准的土地用途与开发实际用途是否一致，开发商是否持有《非农建设用地许可证》以及城市规划部门核发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等合法依据。
2、应注意开发商是否已办理商品房预售登记，取得政府管理部门颁发的《商品房预售许可证》。
3、应注意了解开发商的开发资质以及社会信誉。
4、应注意了解开发商是否已到所在地的土地房产交易管理所办理预售商品房登记备案手续，签订购房合同须使用国地房产局统一印制的《商品房预售契约》或《商品房买卖契约》。
5、应注意及时索取购房的凭据。支付购房款时，属分期付的，应索取开发商盖章的正式收据；购房款已结清的，应索取税务机关监制的统一发票。属开发商代收代汇的收费，也应索取正式收据。不论是购房款还是代收的收费，均应在购房契约中详尽记载，以确保买方卖方的合法权益不受侵害。
6、应注意及时办理购房登记确认手续。签订购房正式契约后30天内，购房者应督促开发商办理购房登记确认手续。买卖双方持《商品房预售契约》或《商品房买卖契约》文本向所在地的土地房产交易管理所办理登记确认手续，经确认的预售商品房购销行为，受合法的保护。
二、签订预售合同应当注意什么
1、审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。
2、购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现，就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。
3、在预售契约中一定要明确约定违约责任，最好明确约定违约金的绝对金额；如约定按日计算违约金，则采用现行违约金标准为每日万分之四。
4、对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决，还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，您应注意协调统一，以免日后的麻烦。
5、有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的，也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议购房人最好与发展商在协议中约定，若购房人得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
6、要留意关于物业管理条款，还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此，购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发很多纠纷。为了保证您的合法权益，您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关，替您审查有关资料，提供有针对性的法律意见。
