一、商品房预售要有哪五证
1、市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”；
2、市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”；
3、市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”；
4、市城乡建设委员会的“建设工程开工证”；
5、市房屋土地管理局的“商品房预售许可证”；
（1）属于期房预售的，应取得该市的“商品房预售许可证”；
（2）属于外销商品房的，应取得该市的“商品房外销许可证”；
（3）属于外销商品房预售的，应取得该市的“商品房外销预售许可证”。
二、购买预售商品房有哪些风险
1、预售宣传陷阱
一些不法房地产商在预售宣传时，一般都散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境、高尚的品位、完美的配套设施、周全的物业管理。消费者接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大相径庭，配套迟迟难以落实，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。
2、预售合同中的陷阱
在建商品房必须达到一定的工程进度、具备一定条件、依法取得预售许可证后才能预售。而个别房地产商为了抢占市场，在根本步具备预售条件、甚至在建设用地尚未动迁的情况下，就要求消费者与其签定《商品房认购书》、《意向协议书》等所谓认购合同，并要求消费者交纳相当额度的定金。
消费者一旦签定了此类所谓认购合同，便极易陷入一个进退两难的怪圈：房地产开发商如果最终不能获得预售许可证，则双方签定的认购协议就不具有法律效力，房地产商只要以合同无效为由返还了定金，就不必承担任何责任，而购房者不仅无法实现购房的目的，而且遭受一定的经济损失；房地产开发商如果以后取得了预售许可证，有往往要求消费者补签《预售合同》，消费者一旦因发现补签的《预售合同》与认购协议不一致，增加了一些于己不利的条款而拒签时，房地产商有以拒绝认购为由而没收定金。
3、交付面积中的水份
商品房预售合同中一般均有实际交付面积与预售面积不一致时的处理条款，其中最常见的处理方式是按实结算，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的方式解决。这种处理方式看似公平，但却极易使销售者掉入不法房地产商所设的面积陷阱。
预售的商品房本身就是周期比较长，交完房款之后迟迟无法拿到实体的房屋，而开发商建造的烂尾楼现象也不为稀奇，所以为了避免收不到房屋，最好先咨询律师看看商品房预售要有哪五证，您所购商品房的开发商是否具备这些证件，购买预售的商品房有哪些风险，如何预防这些风险的发生，这样也便于较好的保证自己的合法权益。
