一、逾期办理房产证怎么认定？
逾期中的“期”实质是合同约定的办证期限，也是出卖人承担违约责任的始期。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”
据此，办证期限首先由当事人自由约定，无约定期限则适用法定90日。
该90日是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承担违约责任，但此规定与现行办证制度严重脱节，加重了出卖人的责任。
根据《城市房地产权属登记管理办法》第16、26和27条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出解释确定的90日，出卖人承担违约责任势在必然。为此，出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的办证期限，以降低承担违约责任的可能性。
出卖人承担责任的终期应当合理确定。办证过程中将出现不同期限：
1、出卖人申请初始登记之日；
2、出卖人领取初始权属证书或收件单之日；
3、出卖人发出通知之日；
4、买受人申请转移登记之日；
5、买受人领取房屋权属证书之日。
应当以出卖人通知之日确定为其承担违约责任的终期，理由如下：出卖人申请初始登记可能出现材料不足或项目违法等情况，初始登记未必成功，此时尚不具备买受人办证条件；领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，但如果不履行通知义务，势必造成买受人申请办证延期；买受人提出转移登记申请时，出卖人已经履行了初始登记和通知义务，该程序主要由买受人依申请而开启、依登记机关审查而发证，出卖人难以左右一二，故发出通知之日为其承担责任的终期。
二、开发商逾期办房产证怎么办？
针对由于出卖人的原因导致购房者无法取得房产证的情况，自2003年6月1日起实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释指出，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订日之日起90日内。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
另外还规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
也就是说，由于出卖人的原因，如果购房者在合同约定期限内不能取得房屋权属证书，那么在该期限届满一年后，购房者可以退房并要求出卖人赔偿经济损失。
在现实生活中，开发商有可能因土地使用手续不合格或者违章建房等原因导致无法办理房产证，从而引发了种种纠纷，因此，购房者在签订购房合同时，最好在合同中约定开发商办理房产的义务以及逾期办理房产证的具体责任，防范于未然。
