在买房过程中，购房者会遇到各种各样的闹心事，购房定金或者订金的问题就是其中之一。那么购房者在购房时应该怎么区分定金和订金？很多购房者在买房时都是事先交纳订金，之后才签订正式的购房合同。在不少购房者在交纳订金后签订购房合同前会反悔不想买房了，对于未签购房合同能否返还订金的问题也是购房者非常关心的。对于这些问题本文将一一进行介绍。
一、购房时怎么区分定金和订金？
订金与定金，虽然仅一字之差，但在法律适用中，却有着迥然不同的意义，现将两者的区分简述如下：
1、关于定金定金是担保表现形式之一，为金钱担保。依我国《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。
2、关于订金根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，法院亦不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的干分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
二、未签购房合同能返还订金吗？
购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按协议约定的办法处理。但如有下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
以上为您详细介绍了购房时怎么区分定金和订金以及未签购房合同能返还订金吗等问题的具体内容，希望能给您带来帮助。现实中，购房者经常分辨不清定金和订金，从而在开发商的要求下盲目交纳了定金或订金，事后发生定金或者订金纠纷时麻烦不已。因此，在买房时，购房者都要对这些问题了解清楚，避免出现纠纷。万一发生这样的纠纷，最好是咨询一下相关的房产专家律师，以更好地解决自己所遇到的问题。
