一、出卖人应当如何交房
出卖人的主要义务即交房，我国实行房地产权利登记制度，也就是说，不动产物权的转让，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因此，交房包含两个法律层面的含义：
1、实物交房，即本条规定的交接房地产，也即出卖人将出售房屋转移买受人占有、使用、收益。此时，买受人还未真正获得该房屋的所有权，必须尽快与出卖人去房地产交易中心办理房地产所有权转移登记手续，以确保自己成为房地产所有权人。
2、权利交房，俗称交易过户，即指向买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，目前房地产交易中心办理产权证的期限为20天。
二、开发商逾期交房是否违约
首先要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力原因之外，还包括开发商和购房者另行约定的其他的免责理由。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。
但如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或其他免责事由告知购房者的话，开发商则仍然要承担逾期交房的违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
以上就是关于“出卖人应当如何交房，开放商逾期交房是否违约”的具体内容。开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住就算是逾期交房。如果遭遇开发商逾期交房，且不愿意支付违约金的情况，最好是和其他业主联合起来，共同商量解决办法。业主们最好问问专业律师，看自己的情况怎么处理，实践中逾期交房纠纷往往一拖再拖，律师比较有实践经验，知道该如何快速解决纠纷，维护业主的权益。
