一、如何认定房屋销售广告
司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
此条规定中“说明和允诺具体确定”、“有重大影响”等表述目前尚没有具体的量化及判定标准，根据此条规定，房地产开发企业在做广告时，对于自己没有把握做到的承诺要尽量采取一些模糊性的处理，比如“高档社区”、“升值潜力无限”、“交通十分便捷”等广告词就属于非具体确定的表述，由于缺乏明确的评判依据，而很难作为要约加以认定。
二、订立购房合同能否改变广告内容
我国广告法明确规定，广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，必须遵循诚实信用原则。订立合同时，原则上应当遵循广告的承诺。如果随意地变更宣传广告的内容，情节严重的会构成欺诈，造成实际损失的，承担赔偿责任，还会受到相应的行政处罚。
然而，契约自由是私法的核心，意思自治原则被视为合同法的灵魂。只要合同的内容是平等双方当事人之间订立合同时的真实意思表示，并且不违反法律法规等强制性规定，即为有效合同，受到合同法的保护。如果广告主想通过合同来变更广告内容，条件只能是与对方当事人达成一致，没有争议。而避免合同签订后产生争议的唯一途径就是相关内容在合同中的约定以更加明确、具体、醒目、不容易产生异议的方式出现。否则，法院会以违反诚实信用原则作出对广告主不利的判决。
商品房销售广告是开发商用来吸引购房者的工具，其内容有适度夸大性、不精确性等特征，宣传广告一般被视为要约邀请。但是如果广告内容做出了具体的承诺，对订立购房合同具有重大影响，作为商品房买卖合同的内容。购房者一定要了解如何认定房屋销售广告，以及订立购房合同能否改变广告内容，不能被开发商的广告所诱惑。由于认定广告内容具有很强的专业性，建议购房者最好咨询一下律师。
