一、如何认定开发商逾期交房？
在实践中，以下四种情况基本可以认定开发商逾期交房：
1、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第九条承担逾期交房的违约责任。
2、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。
3、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。
4、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任，例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到够提供为止。
而以下三种情况基本不能认定开发商逾期交房：
1、出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。
2、如果是购房者违约在先，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。
3、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。例如有的购房者认为小区的道路和环境不好，就拒收房屋，而小区道路和环境的建设是需要过程的，如果因为这个原因使自己延期收房，开发商是不承担责任的。
二、开发商逾期交房的违约责任
逾期交房必然引发开发商需要承担商品房买卖合同及法律规定的违约责任。主要表现在：
（1）支付违约金。
如果在宽限期内，开发商可按照合同约定，按日支付违约金。对于违约金，一般由开发商和购房者在商品房买卖合同中做出约定，称为“约定违约金”。
根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，违约金的约定带有一定的补偿性。违约金的数额应当与实际的损失大致相当，这些损失除了包括购房款以外，还包括因购房而支出的其他费用，比如律师费、交通费、公证费、印花税等等。
实践中，这个标准掌握在30%左右，即约定的违约金数额高于或者低于实际损失的30%时，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构适当予以增加或者减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，即开发商还应当继续履行交付商品房的义务。
（2）解除合同。
如果超出宽限期仍无法交付，开发商可应购房者要求解约、退房，这时，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如果购房者申请了银行个人住房贷款，开发商还必须将购房者从银行申请的贷款全部返还给银行。
以上内容就是有关“如何认定开发商逾期交房”以及“开发商逾期交房的违约责任”等问题的具体情况，希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的逾期交房问题。根据上文内容我们知道，开发商逾期交房构成对房屋买卖合同的违约，作为购房者，您在遇到开发商逾期交房的情况时，您可以要求开发商承担违约责任，向开发商主张违约金赔偿。如果开发商超出一定期限还是未能交房，那么您可以主张退房，主张退房时仍可要求开发商支付违约金，以依法维护您自身的购房权益。在此过程中，若您有遇到难以解决的麻烦，您可以向房产方面的专家律师咨询具体的解决办法。
