一、什么情况下房屋买卖合同无效
房屋买卖合同无效归纳起来，主要有以下5种：
1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
二、买卖房屋要注意什么
1、可查证件
（1）最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（2）必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。（第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房 屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续）
（3）应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续
（4）房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住 宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
2、房屋面积
（1）建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法要明晰。
（2）房屋质量的条款，要详细地把质量要求写进合同。
3、交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。
4、退房条件
如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。
（1）实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。
（2）开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
（3）开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
（4）开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的 （故意隐瞒未取得预售许可证的除外）
（5）开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
（6）不能或不能按期办理产权过户的。
（7）购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
（8）合同中约定的其它退房条件出现时。
（9）延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。
综上，是关于“什么情况下房屋买卖合同无效”以及“买卖房屋要注意什么”的有关内容，希望能对您有所帮助。在生活中，有时候会出现这种情况：开发企业单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同； 买受人逾期付款30日，出卖人有权解除同”，双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。而开发商的条款只表明了开发商的态度，如不接受您可以不签合同。消费者发觉自己签订了“不平等条约”，也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉等，当然在出去这些救济措施前，建议您先咨询下专业的律师，这样更有利于保护您的合法权益。
