一、哪些房屋不能出租
根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，将不得出租的房屋进行出租、未征得出租人同意和末办理登记备案手续、擅自转租房屋的均属无效行为。具体哪些房屋不能出租，可以分以下几种情况分析：
（一）未依法取得房地产权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权入同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
二、出租房屋需要注意哪些问题
通过上文的介绍我们明确了哪些房屋不能租的问题，如果自己的房屋不属于不能出租的情况，在出租房屋需要注意哪些问题呢？
（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
（二）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
（三）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
以上就是对哪些房屋不能出租，出租房屋需要注意哪些问题的法律解读。其实只要出租人和承租人在签订合同前都做到谨慎小心，是可以避免合同纠纷的。但是如果您正处于这样的纠纷，可以尝试向专业律师进行下咨询，毕竟他们有丰富的法律知识，也处理过许多现实的案件，能够提供实用、有效的建议，也就能让您少走弯路，避免自己的合法权益遭到损害。
