案情介绍：因房价上涨开发商不交房
李某2007年10月购买渤海公司位于昆明市国际米兰A座21层商住楼一套，双方签订购房合同后，李某先行支付购房款107万余元，双方约定违约金60万元，后由于房屋价格上涨，渤海公司拒绝办理过户手续。李某遂于2008年2月将渤海公司起诉到昆明市官渡区人民法院，要求对方履行过户义务，并赔偿违约金60万元。一审法院经过开庭审理，判决渤海公司赔偿李某违约金21．4万元，驳回其他诉讼请求。
李某不服一审判决，遂委托云南睿信律师事务所崔寓翔律师上诉于昆明市中级人民法院。
法院判决：开发商违约应向购房者支付违约金
昆明市国际米兰A座第21层房屋建筑面积为123．60平方米，系原渤海公司购买的产业。郑小四经渤海公司独资股东罗斌授权，就该讼争房屋与李某签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产权过户手续，但李某已支付了大部分房款，且郑小四还将房屋交李某使用，并将房屋所有权证交付李某。现郑小四又以讼争房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。至于李某多报房屋建筑面积数，使房价与实际情况不符的主要责任在卖方；买方未了解房屋建筑面积的真实情况，盲目签订合同，也应承担相应责任。
讼争房屋的价格应调整为港币105．67万元。李某实际已支付房款人民币1073089．30元，根据当时港币兑人民币的市场牌价，尚欠房款人民币109146．60元。李某付给郑小四等人的其他款项，应认定为郑小四的个人债务，双方另行处理。李某请求郑小四返还多收取房款及利息的理由，不能成立，应予驳回。合同约定逾期交付房屋的违约金标准过高，依法不予保护，郑小四应比照银行同期贷款罚息日万分之三向李某支付违约金。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》和《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，该院于1997年11月30日判决：
一、撤销昆明市官渡区人民法院一审民事判决。
二、双方当事人应于本判决生效后十日内一起到昆明市土地房产管理部门补办房产交易手续。
三、李某应付给郑小四房款人民币109146．60元，郑小四应偿付李某逾期交房的违约金人民币33480元，两项相抵扣后，李某应于本判决生效后十日内付给郑小四款项人民币75666．60元。
四、驳回李某请求确认“总房款”及“延期交房违约金”超出的部分。
律师说法：如何认定商品房预售合同的效力
本案的争执焦点在于如何认定合同效力问题。 一种观点主张，本案讼争房未办理房产过户手续，根据最高人民法院（1987）民他字第42号、（1989）民他字第50号的批复以及建设部关于《城市公有房屋管理规定》，应允许一方反悔确认该合同无效。另一种观点认为，买卖双方虽未办理产权过户手续，但买方已交付大部分房款，且入住使用讼争房，并积极替卖方所在公司清偿债务，对讼争房做出了贡献，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用之原则，应判决合同有效，双方继续履行合同。
