一、房屋质量保修期是多久
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的规定：
1. 地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；
2. 屋面防水3年；
3. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
4. 墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
5. 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；
6. 管道堵塞2个月；
7. 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8. 卫生洁具1年；
9. 灯具、电器开关6个月；
10. 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《建设工程质量管理条例》中的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1. 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2. 屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
3. 供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；
4. 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。
建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：
开发商对购房者的保修期计算：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
承建单位对开发商的保修期计算：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。
按照我国房地产法律制度，房地产开发商对所售商品房应当承担质量保修责任。而房地产开发商在建设商品房时，同时也要求施工方承担保修责任，后者保修责任的起算时间一般是房屋竣工时间。而房屋的交付使用一般都要滞后于竣工时间，这样，当问题发生时，就有可能已经过了施工方对开发商承诺的保修期间，开发商就不能要求施工方提供免费保修服务。
2000年1月30日，国务院发布了《建设工程质量管理条例》，商品房防水、防渗漏的保修期由3年延长到5年。但本案中，张先生是1999年底签的合同，所以开发商承诺保修期为3年也并未违反法律规定。
但是，建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确要求开发商对购房者承诺的保修期应当从房屋交付之日起算。也就是说，即使开发商在销售房屋时，该房屋已竣工多年且过了施工方承诺的保修期限，开发商也应该按照其与购房人之间的房屋买卖合同所载明的保修期，从房屋交付给购房人之日起算保修期。在这保修期内，房屋出了质量问题，开发商应当免费维修。
省建设厅房地产处有关负责人介绍，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起砂1年，门窗翘裂、五金件损坏1年，管道堵塞2个月，供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期，卫生洁具1年，灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
二、怎样确定房屋保修期限？
根据《商品房销售管理办法》第33条的规定：“商品住宅的保修期限，不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”。该条款中的存续期，是指《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段（即存续期＝《条例》规定的保修期－〔交付住户使用日期－竣工验收合格日期〕）。
按这样的原则，住宅质量保证书的保修期应按以下不同情况分别确定：1.商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用的，其保修期按不低于《条例》规定的保修期确定；2.商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的，当存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期按不低于存续期确定；当存续期少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期按不低于《规定》中的最低保修期限确定。
