业主对建筑物专有部分进行改造
2007年3月28日，A物业公司与开发商签订前期物业管理服务合同，为尚都家园小区提供前期物业管理服务。2008年12月8日，李某某与开发商签订商品房买卖合同，购买尚都家园某号住宅，当场签收了《业主公约》。2009年2月25日交房入住时，李某某与A物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。李某某的房屋系连体别墅，在入住后李某某在装修过程中封闭了天井和露台。该天井和露台均在其房屋四壁所包围的空间内，顶端未超出房屋外墙的高度，所用材质外观上基本与别墅外观协调一致。A物业公司认为李某某封闭天井和露台的行为违反了《业主公约》和双方签订的《前期物业管理服务协议》，要求李某某整改，李某某不予理会，A物业公司遂起诉到法院。
物业公司诉求无法律依据不被支持
《民事诉讼法》第49条第1款规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》对其他组织的解释是：《民事诉讼法》第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构。据此，A物业公司可以作为民事诉讼的当事人提起诉讼，李某某认为A物业公司不具备主体资格的主张不成立。
A物业公司依据与开发商签订的前期物业管理服务合同对尚都家园实施物业管理服务，并与李某某签订前期物业管理服务协议，其服务对象是全体业主，物业服务企业在提供物业服务过程中为了维护小区全体业主的共同利益，有权依据协议对包括李某某在内的业主提起违约之诉。判断李某某是否违约，应当以其是否正当行使建筑物区分所有权为标准，即具体分析李某某封闭天井和露台的行为是否违反了业主的共同利益、妨害了A物业公司的管理服务。小区建筑物分为专有部分和共用部分，专有权人对专有部分独立享有支配权。本案李某某封闭的天井和露台在空间上和功能上均具有独立性，在使用上具有排他性，且在商品房买卖合同注明的房屋面积之内，应当认定属于李某某的专有部分，李某某有权对天井和露台行使专有权，他人不得干涉。李某某封闭天井和露台是为方便使用所购房屋而实施的添加设施的行为，系对专有空间的合理使用，A物业公司未能举证证实李某某该行为破坏建筑物结构安全、妨害相邻业主或全体业主的利益，故其主张李某某违反约定、承担相应责任的诉请，不予支持。
律师认为：业主合理利用建筑物的专有部分，如未损害其他业主的公共利益，应当受到法律保护，物业管理企业不能干涉。实践中关于物业合同引发的法律纠纷多种多样，不同纠纷下的处理模式不同，如果您还有所疑问，不妨问问我们专业律师的意见。
