约定以办理备案登记为商品房房预售合同生效要件
2006 年1 月9 日，A公司与B公司签订《 商品房预售合同》 （以下简称预售合同）。预售合同约定：A公司将其坐落在某市建筑面积约为12 , 500 平方米的房屋出卖给B公司。房屋所占土地为出让地，A公司拥有该地的土地使用权证。A公司拥有商品房预售许可证。合同价款1 亿元。合同签订后B公司3 日内支付500 万元房屋价款，其后分四期付款。2006 年4 月9 日前付款1500 万元，7 月9 日前付款2000 万元，10 月9 日前付款2000 万元，2007 年1 月9 日前付款2000 万元，2007 年4 月9 日前付款2000 万元。B公司支付款总额到6000 万元时，A公司应在款到后3 个月内为B公司办理相应房屋过户手续。以此类推。第14 条约定：本合同甲乙双方签章并到房地产部门登记后生效。合同签订后，双方一直没有到房地产部门进行相关登记。双方确认，B公司自签订预售合同起分别于2006 年l 月25 日付款500 万元，3 月18 日、25 日、29 日和4 月9 日共向A公司支付1500 万元。其后B公司一直未付款。2007 年9 月，B公司向人民法院起诉。
未登记并不必然无效
预售合同不是未生效，而是已经生效。理由在于：确认合同的主要义务首先应当从合同中约定的义务的性质进行分析，不能将主要义务的履行简单地理解为履行全部义务中的大部分。涉案合同中，B公司的主要义务是支付购房款，A公司的主要义务是交付房地产。B公司向A公司支付购房款的行为即为履行合同的主要义务。对B公司支付的上述款项，A公司已经接受。据此，根据《商品房买卖司法解释》第6 条第2 款的规定，即使涉案合同约定到房地产部门登记后生效，而实际上双方并没有履行这一约定，涉案合同也应当认定为有效。鉴于预售合同不是未生效，而是有效，故对B公司提出的确认涉案合同未生效、A公司返还2000 万元的诉讼请求，不予支持。在涉案合同有效的基础上，当事人之间所生纠纷，可另循合法途径解决。
律师提醒：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，双方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。只要当事人履行了一定的义务，应该认定为有效。
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