一、承租人先买权的行使期间及方式
（一）出租人履行通知义务时，先买权的行使期间及方式如何确定
这里涉及以下几个问题：
1、出租人履行通知义务的期限如何确定
《意见》第118条、《城市房屋管理条例》第11条均规定出租人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。显见，我国法律对承租人先买权的行使期间规定并不一致，《合同法》相对属于上位法，应当以之为准。
但是，由于《合同法》规定的较为含糊，司法实践中的通常作法仍是参照《意见》将3个月视为合理期限。可从实际反映出的问题看，这一期限过长，出租人依此至少要等侯3个月，最终结果极有可能是丧失出卖的绝佳时机，这与日益快捷的不动产交易实际情况相悖。因此，可以适当缩短出卖人的通知期限。当然，如果对行使先买权有期限约定的，还是应以约定期限代替法定期限。
2、上述期限是供先买权人主张优先购买，还是供其实际购买
有人提出，应借鉴《法国民法典》的立法例，将行使期限的规定分为主张阶段和订约阶段两个阶段，提出主张的期间应当缩短，订约时段可以适当放宽。
然而，先买权的行使是以与出租人实际达成买卖合同为归依，订约之前该房屋能否转让仍处于不确定状态，如果上述期限只是先买权人主张优先购买而非达成购买协议，那么，实际上等于又延长了所谓“合理期限”，极为不利于出租人的利益保护。因此，上述期限之规定应视为先买权人与出租人达成买卖协议的期间。
3、出租人的通知方式和先买权行使方式
关于出租人通知义务的履行方式，法律并未作出规定。考虑到保护先买权人的立法目的，出租人应选择采取专门、书面的通知方式进行，而不宜使用发表声明、公告等形式。通知的内容，必须是明确具体的出售条件，而不能仅局限于出售意向，以便承租人决定是否行使先买权。否则，不应视为其履行了通知义务。
对于承租人行使先买权的方式，参照各国立法例，也以采用书面、明示的形式为妥。
（二）出租人未履行通知义务，先买权的行使期间及方式又如何认定
这里主要有两个问题：
1、先买权行使期间的起点确定。
先买权行使期间的起算，不应从出租人公开表达出售意图时开始，而是以出租人与第三人订立买卖合之时为准。只有这时，买卖条件才能确定，先买权行使的“同等条件”才有实际参照物。
2、先买权行使的除斥期间。
根据《意见》第118条规定，出租人未向先买权人履行通知义务而与第三人订立的合同，属于可撤销合同。先买权人不行使撤销权，买卖合同有效。对于先买权人申请撤销出租人与第三人买卖关系的期间，在定性上应当作为除斥期间，而不是诉讼时效期间。除斥期间，就是以一定期间之经过为要件，其经过后之法律效果是形成权之消灭。
另外，鉴于先买权之定性系作为一种形成权，所以，这一期间被认定为除斥期间并无不当。这样根据《合同法》第55条之规定，可撤销合同的除斥期间为一年，先买权行使的除斥期间类推适用此规定，亦即自出租人与第三人订立有效合同之日起算，逾期一年先买权即归于消灭。
二、承租人优先购买权的条件
（一）承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。
由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。
（二）承租人只能在同等条件下行使优先购买权。
承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。
何为同等条件，我国审判实践中有两种不同观点：
1、绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。
2、相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。
如果当事人在租赁合同中没作特别约定，同等条件就是指同等价格。之所以如果主张，理由是：
（1）把相同条件理解为同等价格，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，主要是从卖价上考虑的，而金钱是天生的平等派，将同等条件视为同等价格，符合公平原则。至于付款的时间、方式等，因均可归结到卖价上来，故其实质上仍是卖价问题。
（2）将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会在司法实践中出现对“条件”理解不同而出现公说公有理、婆说婆有理的问题。需要特别说明的是，在把同等条件理解为同等价格之后，有必要对价格进行界定，在司法实践中，同等条件的价格形成是一个复杂的过程。
一般而言，出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权。如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。
（三）承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。
所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。
如我国《城市私有房屋管理条件》第十一条和《意见》第118条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。
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