案情简介：签订商品房认购书后未订立买卖合同，购房者欲要求退还定金
2015年9月，凌先生到南宁市那洪大道“南宁奥园”售楼部，看过样板房后，相中了一套二房一厅的房子。售楼小姐说：“我们的房子很抢手，就剩下几套了，赶紧定下来吧。”凌先生连商品房买卖合同范本还未看过，就当即与售楼小姐签订了房屋认购协议书，并交付了1万元定金。双方约定，7天后签订正式的商品房买卖合同。后凌先生发现开发商有虚假宣传行为遂要求退还定金。而开发商则认为双方既然已签订认购协议，就应按照协议履行各自义务，凌先生以种种借口对签订商品房买卖合同进行推诿，已构成违约，遂拒绝退定金。于是，凌先生将开发商告上法院。
法院判决：开发商应当退还定金
法院审理后认为：根据国家建设部的法规：未签订正式合同之前，消费者有权改变主意，有权要求退还所谓的定金，但目前很多房地产发展商手持他们和消费者签订的认购书逼消费者就范，事实上这种认购书大多是不平等条约。
关于购房定金，最高院关于审理商品房买卖纠纷司法解释规定：“如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，本案中，导致未能订立买卖合同大原因在于开发商一方，购买方没有错。基于此，法院支持了原告凌先生的请求。
律师说法：
并不是所有订立认购协议后未能订立购房合同的购房定金都是不退的。因为商品房合同条款不是由开发商单方说了算，必须经购房者同意，就是说购房者也有权利提条件，交易的双方是对等的。既然是因为双方的原因不能达成一致，实质上就是开发商的条件购房者不答应，而购房者的条件开发商也不答应，所以既不能归责于购房者一方，也不能归责于开发商一方，自然是不可归责于当事人双方的事由了。
所以，在合同不能达成一致的情况下，未能签订购房合同，并不是购房者单方面的责任，房地产公司也有责任，购房者并未违约。对此，律师提醒购房者注意：如果是因为购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，买方违约，定金不予返还；而如果是因为对商品房合同及补充协议内容（以上内容认购协议中没有约定）难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
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