一、什么是“小产权房”
“小产权房”并非法律概念，只是人们约定俗成的一种称呼而已。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
二、小产权房的相关法律规定分析
1、分家析产纠纷
因小产权房不能办理产权过户手续，无法取得房产证，导致在分家析产的过程中无法对房屋进行评估，给房屋的分割设置了障碍。对当事人的利益不能有效地保护。
2、小产权房买卖
按照我国现行法律的规定，小产权房的开发建设和交易活动是违反国家禁止性法律规定的，对于小产权房交易的合同原则上应当依法认定为无效。买受人的利益无法得到充分的保护。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”
3、质量纠纷
目前，小产权房的开发建设，在建筑活动、工程质量管理和监控上，均不同程度存在法律法规的缺位和管理的缺位。大部分小产权房的建设，均没有完善的立项、开工、竣工验收和备案手续，工程质量做好做坏完全凭建设方的良心。在此情况下，一旦产生房屋质量纠纷，将面临十分尴尬的局面，一方面，由于买卖合同可能被认定为无效，无法产生质量索赔的请求权;另一方面，就算法院勉强受理，以何种标准判断质量争议，也将面临无法可依的局面。很难维护小产权房买受人的利益。更为严重的是，建设方可能在小产权房销售完毕后不知所踪，导致索赔的对象无法落实，面临无法维权的窘境。
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