一、哪些房屋不能买卖交易
按照国家的法律、法规及政策规定，有些房屋不能买卖或转让，如果购买了此类房屋，可能导致合同无效或合同无法履行，不能保证购房人实现合同目的，建议市民在房屋交易过程中应引起充分注意。（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未经依法登记取得房地产权属证书的；（如：拆迁协议书、购房合同）（6）已被列入危房的房屋；（7）按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房屋，不得分割转让；（8）在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让；（9）处于户口冻结地区并已列入拆迁公告范围的；（10）抵押的房屋未解除抵押或者未经抵押权人同意的（11）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房款的，比如以标准价购买的房屋；（12）房屋使用性质已改变的房屋；（13）军产、医院产、学校产权的公房与本单位的办公场所在一个院子内的房屋；（14）只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；（15）在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；（16）法律、行政法规、房改政策、地方政府规定不得转让的其他情形。
二、哪些房屋不能出租
按照国家的法律、法规及政策规定，不是所有的房屋都符合出租条件，同时，也不是所有的产权人都能出租自己的房屋，具体范围如下：（1）未经综合验收、新建的房屋不能出租。（2）没有产权证的房屋不能出租。（3）没有房屋证件的房屋也不能出租。（4）未经原租人的书面同意，承租不得擅自将所有房屋在转租出去。未获得原租人的同意，承租人私自转租的，原承租人会因侵权而被原出租方起诉，而引起法律纠纷。（5）属于违章建筑不能出租。（6）产权属于共有的房屋，在共有的人未一致同意出租的情况下不能出租，否则将对其他共有人造成侵权。（7）已抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前，不得出租。
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