一、什么是房地产抵押
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。
房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。
二、如何注销房地产抵押
依据《城市房地产抵押管理办法》(2001年修订)第35条之规定，“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记”。该办法中未明确“抵押当事人”的范围，但市房管局坚持认为，本办法中的“抵押当事人”包括抵押人与抵押权人。本人认为，本案是因为房产出让人恶意违约而导致。这意味着由出让人(抵押人)与银行(抵押权人)共同办理抵押权注销登记已绝无可能，而由抵押权人单方解除抵押权的依据主要有以下方面：《物权法》第191条第2款之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本条已明确了受让人有代为清偿债务的权利，且如若受让人代为清偿债务的，抵押权即时消灭。而抵押权人办理相应的抵押权注销登记仅为对抵押权已经消灭这一法律事实的公示。这一法律事实完全可由抵押权人的单方行为予以确认。另据建设部《房屋登记办法》(2008年)第48条之规定，“经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：1主债务消灭;… 3抵押权人放弃抵押权”。按照同等位阶法律法规新法效力优于旧法的原则，《房屋登记办法》第48条事实上已经对《城市房地产抵押管理办法》第35条做出了明确具体的解释。受让人代为清偿债务致主债务已经消灭且抵押权人明示放弃抵押权的情况下，银行有权单方注销该抵押权。
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