所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同，往往以一定数额的定金作为协议的担保。其并没有对房屋的一些具体问题包括进去，要在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的还需要双方签署正式的买卖合同。
一、商品房买卖认购书的效力
我国法律明确规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。
商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”
二、违约责任的认定
1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
因买房人一方原因导致无法签订购房合同的，按照法律规定，买房人无法要回之前交给开发商的押金。
2、约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格，出卖人要求订约的，如何处理？
出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的；二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，预售方预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。
3、违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。
商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。
4、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
5、适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失？
“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。实务中在适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。
三、注意事项
其实在预购商品房时可与销售商协商取消签订认购书这种形式，消费者在充分考虑好买房的基础上，直接签订正规的商品房买卖合同。如果销售商非要签订认购书，消费者最好协商开发商将认购书中的“定金”换做“订金”，以免因故退款遇到麻烦。
签订商品房买卖认购书已经大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中，是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，规定了双方权利义务的书面约定，是后续纠纷的解决凭证。以上关于“商品房买卖认购书的违约责任”“商品房买卖认购书违约如何处理”相关问题的解答只是从制度方面的最简单的介绍。现实买房前建议购房者事先向专业律师进行咨询，在律师的专业提醒和指导下签订认购书。
