一、为什么商品房预售合同要登记备案？
登记备案的意义，商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。
从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以一定的物权效力发生转变。
二、商品房预售登记影响合同效力吗？
登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。
最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。
关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。
