案件简介：房屋买卖后未及时过户，遇拆迁卖家反悔
原告诉称：2008年8月24日，原、被告之间签订了一份房屋买卖协议，原告将座落于讷河市东北街4委22组的房屋出卖给被告。协议约定，房屋售价为人民币11.4万元，被告于合同签订之日交给原告购房款7.4万元，余款于2009年1月1日前付清。履行期限届满后，虽经原告多次讨要，余款被告却一直未给付。由于被告的行为构成根本违约，其迟延履行给付购房款的义务致使不能实现合同目的，因此，原告于2009年2月10日口头通知被告解除了合同，而被告却拒收原告返还的购房款。虽然原、被告之间的买卖合同有效，但被告迟延履行债务的行为已经违反了合同法第九十四条的规定，因此，原告向法院起诉，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，由原告返还购房款。
被告辩称：一、双方在2008年8月24日签订的房屋买卖协议合法有效。二买方给付了全部购房款，其中7.4万元是用卖方欠买方的7.4万元抵顶，余款4万元已在签订协议当日一次性现金给付。三、买方在协议签订当日给付了4万元后，卖方即将房本交给了买方，也将房屋交付给买方居住至2011年11月8日房屋被强制拆除前。综上，被告履行了全部付款义务，原告诉讼请求无事实依据，应依法驳回。
法院判决：房屋遇拆迁卖家返回拒绝过户，市场变化不属于情势变更
王长富与被告双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方的权利和义务应受合同的约束。王长富将房屋交付给被告居住，被告已将大部分房款交付给王长富，履行了合同中的主要债务，被告并未构成根本违约，不满足合同解除的条件。三原告主张曾到被告家索要余款未果，后口头通知被告要求解除合同，因其提供的证人未出庭接受质询，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据，且亦未提供其他证据予以佐证，因此，三原告认为被告经催告后在合理期限内未履行给付余款的义务已构成根本违约，据此要求解除房屋买卖合同的主张，因缺乏法律依据，本院不予采纳。被告主张余款4万元在卖房协议签订之日已一次付清，证据不足，本院不予采纳。三原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同、由原告返还被告购房款的诉讼请求，本院不予支持。
律师说法：情势变更原则排除正常市场变化
本案中原告是以对方未完全履行给付价款义务提出主张解除买卖合同，而此类案件的大多数情况是：房屋遇到拆迁，房屋价值大幅上涨，而原有的买卖合同因尚未过户属于合同未履行完毕，当事人（卖方）主张客观情况变化继续履行合同会造成双方利益严重失衡，而提出解除合同或要求买方进行经济补偿。本案并不适用情势变更原则。情势变更原则是指在合同有效成立后，因不可归责于合同双方当事人的事由发生重大变化而导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。这时，履行合同利益将严重受损的一方可以向法院提起诉讼，请求解除双方合同或变更合同条款内容。根据国内外相关理论和实践，情势变更适用于以下情形：通行货币在交易期间极剧下降，合同利益失衡；现行法律、法规重大调整，合同目的无法达成或将造成一方严重损失；不可抗力，如战争、灾难等动摇合同成立和履行的基础。在房屋买卖合同中，如果双方在订立合同并交付房屋后，在很长的时间内未办理房屋过户手续，在该合同中，买方的义务是按照约定交付相应的价款，卖方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续。在此类房屋买卖中，房屋未办理产权变更，房屋遇有拆迁房屋价值升高，虽有政策变化因素影响，但仍属于正常市场变化，属于当事人可预知价值变动，不在情势变更情形之列。
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