案情简介：未经配偶同意处分夫妻共有房屋是否有效
2003年，李某与彭某登记结婚。婚后，双方在增城市新塘镇购买了一套商品房。2006年，增城市房管局核发了该房屋的房地产权证，房屋权属人为李某与彭某。2013年，李某以其和彭某的名义共同作为卖方与刘某、中介公司签订了《房地产买卖合同》，将该房屋出售给刘某。同时，三方还在合同中约定：卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人里某负全责。合同签订后，李某收取了刘某支付的定金2万元，中介公司收取了刘某支付的中介费1万元（剩余中介费6800元在银行出具同贷书后付清），按揭公司收取了刘某按揭费1.5万元。嗣后，李某未按合同约定期限将房屋过户给刘某。为此，刘某将李某和彭某告上了法院，要求：1、解除买卖合同；2、李某返还定金2万元及其利息；3、李某支付违约金8.4万元；4、李某支付中介费16800元、按揭费用15000元；5、彭某对债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，彭某拒绝追认《房地产买卖合同》，表示不同意出售该房屋，并主张李某未经其同意出售共有房屋，《房地产买卖合同》应属无效。
法院判决：处分行为无效
人民法院审理后认为：刘某在明知彭某是房屋共有人的情况下，未亲自询问彭某是否同意出售房屋，也未要求李某提供彭某同意出售房屋的书面资料，刘某未尽到谨慎注意义务，不具有善意。现彭某拒绝追认《房地产买卖合同》，刘某与李某之间的房屋买卖行为无效；刘某要求解除房屋买卖合同法律关系于法无据。刘某主张买卖行为有效，要求李某赔偿利息损失、违约金、中介费用、按揭费用，于法无据。彭某对无效民事行为没有过错，刘某要求彭某对债务承担连带清偿责任于法无据。因此，法院判决：刘某与李某之间成立的房屋买卖合同法律关系无效；李某返还定金2万元给刘某；并驳回了刘某的其他诉讼请求。
律师说法：有关善意取得制度的介绍
关于合同效力问题：《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据上述条款规定，无处分权人处人他人财产所订立的合同属于“效力待定合同”，即在共有权人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的情况下，合同有效。否则，合同应认定为无效。该案中彭某拒绝追认《房地产买卖合同》，因此，刘某与李某之间成立的房屋买卖合同法律关系应属无效。
关于善意取得问题：《物权法》第一百零六条明确规定了适用善意取得应当具备的三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 ”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条也规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该案中，房屋尚未办理产权过户登记手续，刘某尚未取得房屋所有权，不符合善意取得的法定条件，因此本案刘某没有主张适用买受人善意取得，而是主张解除合同。
关于善意的认定标准问题：善意与否是人的一种主观心理状态，属于主观意识范畴，很难为他人所知悉，很难有统一的客观衡量标准。在认定买受人是否善意时，应当结合案件的实际情况作出具体分析。笼统的说，善意即要求买受人对于无权处分的事实不知情。那么如何界定买受人对无权处分是否知情，在动产无权善意取得制度中一般要求受让人主观上是善意的，并且无主观过失；在不动产交易中一般以“信赖登记”作为衡量标准，除非对方有确凿的证据证实买受人清楚无权处分的事实。
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