案情简介：商品房延迟而且交付时质量瑕疵被诉违约
原告华某诉称：2009年12月31日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，购买被告开发的xxx小区24号楼xxxx室，双方在合同中约定了房屋建筑面积和总价款。被告应于2011年12月30日前将合格的商品房交付给原告；被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按累计已付房款的3%支付违约金。
2011年12月28日被告开始向业主交房。交房过程中，原告及其他购房户发现房屋质量不合格，不具备交房条件。从2012年3月15日到2012年7月23日，慈溪市消防大队和建筑安装工程质量监督站均检查出xxx小区存在房屋、墙面、消防等质量问题不合格，而被告却不予整改。现合同约定的交房时间早已超过，按合同约定，原告有权解除购房合同，且原告亦于2013年1月10日向被告发出解除合同通知书，双方签订的合同已解除。现原告诉请：1.判令被告立即返还原告购房款3572495元，支付已付房款3%的违约金，计107174.80元；2.赔偿原告以3572495元为基数、自2009年12月31日起至款项实际清偿日止、按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。
法院判决：开发商未违约质量瑕疵不能退房
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失；交付使用的房屋存在其他质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任。原、被告在合同中也约定原告在房屋验收中发现的除房屋主体结构质量问题外的质量瑕疵，被告在保修范围和保修期限内承担保修责任，原告以此拒绝接受房屋，被告不承担逾期交房的责任。本案中，xxx小区二期项目在合同约定的交房日前通过了工程竣工验收，并经慈溪市质监站备案，认定该工程质量合格；该工程另通过了相关部门、单位的专项验收，并取得了慈溪市建设局出具的项目竣工交付备案证明书，符合了合同约定的交房条件。被告在合同约定的交房日前书面通知了原告接受房屋，并未迟延。而原告主张的房屋质量问题并非法律规定和合同约定的房屋主体结构质量问题，被告虽应按约承担保修责任，但原告不能以此为由拒绝接受房屋，原告拒绝接受房屋时，被告不承担逾期交房责任，同时，原告也未提供因房屋质量问题严重影响正常居住使用的证据，故原告以被告逾期交房超过30日为由解除合同，理由不成立。此外，原告亦未提供证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的其他情形。综上，原告于2013年1月12日向被告发出的解除合同通知书不能产生解除合同的法律效力，双方签订的合同未解除。因此，原告要求被告退还购房款、支付违约金、赔偿损失的诉请于法无据，本院不予支持。因此，判决如下：驳回原告华山的诉讼请求。案件受理费41390元，由原告华山负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
律师说法：质量瑕疵并不必然使得商品房买卖合同解约
1.合同约定的交房日之前，xxx小区二期项目已通过了工程竣工验收、建筑节能验收、规划、环保等专项验收以及综合验收，并取得了商品房的竣工交付备案证明书以及建筑节能工程质量验收备案证明等文件，房屋符合合同约定的交付条件。
被告已经按照合同约定多次书面通知原告接受房屋，原告既未按照通知的时间和地点接受房屋，也未提出任何质量异议，不存在任何合同约定可以拒绝收房的事由，被告已经按约履行了交房义务。所以不存在被告延迟交付的问题。
2.《节约能源法》第35条的规定不是指不符合建筑节能标准的建筑工程永久性不得销售和使用，而是指修复之前不得销售和使用，若修复后符合建筑节能标准即可使用。不符合建筑节能标准的房屋并不等于无法正常使用的房屋，关键在于能否修复及修复后能否达到约定或法定的节能标准。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
房屋质量瑕疵，应当按照质量瑕疵规则处理，即看该质量瑕疵是否可以修复、是否严重影响到房屋的正常居住使用功能、是否导致合同目的无法实现。本案中，原告虽主张所购房屋存在渗水、裂缝、房屋层高不足等质量瑕疵，但其提供的证据仅表明24号楼的部分房屋存在渗水、裂缝，不能证明原告所购房屋也存在前述质量瑕疵，更不能证明该质量瑕疵严重影响房屋的正常居住和使用，原告以此为由解除合同缺乏法律依据。
4.合同约定原告有权解除合同的事由出现时，原告应当在知道或应当知道该事由之日起15个工作日内书面通知被告解除合同，原告未在该期间内行使解除权，视为原告放弃解除合同的权利，合同继续履行。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条也对合同解除权的行使期限进行了规定，即法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
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