案情简介：超越权限给委托人造成损失，是否构成欺诈
汪某于2010年10月13日与劳某签订《房屋买卖合同》，约定汪某将其所有的位于广州市南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房以43万元的价格出售给劳某；被告刘树科作为中介方，须协助买卖双方办理上述房产的产权转移等一切手续；劳建萍付款方式为商业按揭贷款；原告须在收取定金时将权属证明原件交给刘树科，并办理公证，由原告委托刘树科办理与房屋交易相关的所有手续。合同签订后，劳建萍依约支付了合同定金，原告也与刘树科办理了公证手续。在合同履行过程中，劳某主动与原告协商要求推迟办理交易手续，但到约定的日期刘树科并未办理相关手续，也未支付购房款。之后三方又进行协商，原告同意延迟到2011年1月1日办理相关手续，同时签订一份补充协议。但直到2011年5月底，刘树科才将购房余款235 780元支付给原告，并解释说迟延支付购房款是由于申请公积金按揭贷款过程资料不齐所致。原告于5月31日到房管部门查询时才发现，讼争房屋已过户至古俊梅、古贵彬名下，而不是劳建萍。原告此时才知道劳某在交易过程中存在隐瞒欺诈，此时离原告合同约定的时间过了7个月，在房价飞涨的2010年至2011年，不能排除刘树科偷偷将原告房屋转卖给他人是为了从中赚取差价。刘树科在接收原告交付的房屋过户材料后，采用欺骗的手段私自延迟房屋交易，改变贷款方式，最后又私自将原告房屋转卖给合同外的第三人，造成我方延期收到房款，其欺诈行为剥夺了我方解除合同的机会，造成了我方无法取得房屋升值的损失。故应按照合同第13条的约定，由刘树科向原告支付违约金67 050元。
法院判决：应当赔偿损失
法院经公开审理查明：2010年10月13日，汪某（卖方）与劳某（买方）、A公司签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋地址为广州市南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房，建筑面积79. 96平方米；买卖双方同意物业成交价为430 000元，付款方式为商业按揭贷款；买卖双方同意由买方向经纪方支付6 500元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，违约方必须于违约当日向经纪方支付全部咨询及中介服务费，非违约方无须再支付任何咨询和中介服务费；若卖方未能亲自办理交易过户手续，而需经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方并办理公证委托经纪方办理相关手续；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金（第13条）；买方签订本合同时支付10 000元给卖方作为定金，卖方收到买方所付的定金后应于7个工作日内办理银行按揭贷款提前还款手续；首期楼款（含定金）200 000元应在卖方申请提前还款受理扣款当天支付给卖方用作提前还款；315 000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，其中差额85 000元由银行放款后卖方直接转给买方。合同签订后，劳建萍将定金10 000元支付给刘树科，由刘树科转交给原告。判决：被告刘树科应于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿汪某、张燕损失5 000元。驳回汪某、张燕的其他诉讼请求。
律师说法：如何认定代理行为是否构成欺诈
汪某与劳某签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应切实履行。原告在签订合同后，根据合同的约定办理了委托刘树科代为办理南沙区丰庭花园丰庭北街11号503房过户手续的公证委托书，且于同日与刘树科签订协议约定银行放贷后应将贷款分别支付给汪志刚和劳建萍，即汪某的公证委托书是委托刘树科代为办理《房屋买卖合同》约定的提前还贷及办理房屋过户至劳建萍名下等手续。但刘树科在三方于2011年1月1日签订《补充协议》约定不再追究之前可能存在的违约责任和继续办理买卖手续后，仍未及时为原告办理提前还贷手续，而是在古俊梅申请办理讼争房屋公积金贷款后的2011年1月28日才办理提前还贷手续，且在2011年3月1日以原告的代理人身份正式将讼争房屋出售给古俊梅、古贵彬并办理过户登记手续。现刘树科没有证据证明其已就变更房屋买受人及延期办理提前还贷手续通知原告并取得原告的同意，故刘树科的行为构成对原告的欺诈，致使原告未能及时收取到购房余款235 780元，客观上造成了原告延期收到购房余款的损失，故原告要求被告赔偿该损失合理，予以支持。
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