案情简介：未经授权擅自整体转租他人，转租行为是否有效
2013年5月，周某、郝某诉至法院，要求判令：1、A公司、B公司归还本市闵行区水清路X号X室房屋；2、A公司、B公司恢复上述房屋原状；3、B公司支付周某、郝某自2010年4月1日起至判决生效之日为止，按日租金的两倍计算的房屋使用费（暂算至2013年9月30日为止的使用费为545，748元）；4、A公司对B公司上述债务承担连带责任。
法院判决：应当认定整体出租
周某、郝某与B公司签订的《统一经营协议书》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。由于商铺由A公司统一经营管理，故A公司与周某、郝某之间存在事实上的租赁关系。包租期内，A公司于2008年8月将水清路X号一楼的全部商铺整体转租给了a公司，虽未取得周某、郝某的授权，但A公司在此前曾发函通知周某、郝某将房屋转租，周某、郝某书面回复拒绝授权转租后，在A公司将商场整体转租给a公司却未提出任何异议，更未以诉讼方式要求确认转租无效，故应视为周某、郝某追认A公司的转租行为。且考虑到涉案房屋为铺中铺性质，商场整体出租有利于全体业主的利益。现因A公司与a公司该房屋的租赁合同纠纷正在诉讼之中，权利义务处于不确定状态，故周某、郝某要求A公司、B公司恢复原状并返还房屋的请求，法院在本案中不作处理，待今后条件成熟时由周某、郝某另行主张。
律师说法：如何认定是否能够整体出租
系争商铺的性质、方位等决定了该商铺无法单独对外出租，故A公司将一层商铺整体出租给a公司符合全体业主的利益；考虑到涉讼商铺经营业态的特殊性，按照A公司与a公司租赁合同约定的租金标准支付使用费并无不妥。关于双方争议的22，219.84元是否应当在本案中扣减问题。经查，双方在另案调解书中确认“支付两上诉人至2010年3月31日止欠付的租金84，582.25元”，表示，该欠款金额的计算方式为，双方合同约定的年租金扣除5％税金再减去已付款63，549.35元，因22，219.84元系按照a公司租金分摊到各业主，故未计入已付款金额中。两上诉人对上述陈述不予认可，但未能解释为何陈述的计算方式与双方确认的欠款金额完全吻合，且如果将22，219.84元计入已付款金额，实际欠款金额要小于双方确认的欠款金额，签署该调解协议显然不合常理，故关于22，219.84元未计入调解案件其已付款金额的主张符合客观事实，予以采信。同时，亦提供了其就一层商铺统一缴税的相应凭证，故双方争议的22，219.84元应当在本案应付的租金中予以扣减。另，因A公司与a公司就系争房屋的租赁合同纠纷尚在诉讼中，港澳公司亦尚未收到a公司2011年7月之后的租金。
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