一般来说，可以分为以下几步：
首先，要确认协议的效力。
如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人。
其次，要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况。
如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
第三，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方。
给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。
第四，如果只是签订了定金协议，在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还。
第五，谨慎签订定金协议，在没有和卖家全部协商一致的情况下，不要给付定金。
专家提示，定金要直接给付给卖家，减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同。
最后，为了避免发生纠纷，任何承诺最好都要落实成书面的东西，个人签字就生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。
“订金”和“定金”无论是从内容上还是法律后果上都有不同，购房合同纠纷定金如何处理？购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况行事。如果自己处理不了，还可以借助专业人士之手解除困扰。
