一、商品房广告未兑现是违约吗：从一个实例说起
龙泉房地产开发公司在龙泉山庄开发了四幢公寓。该公司的商品房销售广告和宣传资料中明确指出，为了使顾客住进龙泉山庄后有一个舒适、祥和的生活环境，在保证公寓质量的同时，将在四幢公寓中间建一个街心花园，花园中间设一个带喷泉的水池，并保证其余空地全部绿化。张先生就是看中这一点，才以超过同类公寓近1/3的价格在龙泉山庄购买了一套公寓。可直到现在，该公司承诺建设的街心花园、喷泉水池还未动工兴建，就连空地也未绿化。
于是，张先生想知道：商品房广告未兑现是违约吗？购房广告未兑现怎么办？
二、商品房广告未兑现是违约吗？购房广告未兑现怎么办？
销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。
根据《合同法》第15条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化。根据《合同法》第14条关于要约的规定，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在此特定的情形下即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容时，应当承担违约责任。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
因此，龙泉房地产开发公司作为出卖人，违反了《解释》的该条规定，故应承担违约责任。
最后，需要提醒购房者的是，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下都属于要约邀请，只有符合法律规定的条件时才构成合同内容，在开发商不兑现购房广告时应承担违约责任。如果购房者觉得购房广告和宣传资料的内容对自己的购房决定非常重要，那么最好直接在购房合同中做出相应约定，这样出现纠纷时，更容易追求开发商的违约责任。
以上就是对“商品房广告未兑现是违约吗”“购房广告未兑现怎么办”所作的解答。总之，购房者对商品房广告和宣传资料应当慎重对待，一般来说，购房广告不是购房合同的内容，因此商品房广告位兑现时不构成违约。但是，司法解释已经明确规定，在特定情况下，购房广告属于购房合同内容，商品房广告未兑现则构成违约，购房广告未兑现时，开发商应当承担违约责任。不过，关键在于，购房者必须能够证明自己的情况属于法律规定的情形，否则就可能无法要求开发商承担违约责任。所以，我们建议购房者应当尽早联系律师寻求帮助，他们会帮您全面地收集证据，为打赢官司做好准备。
