一、商品房包销如何进行？
目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人(多为开发商)与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的(已建成的或未建成的)商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：
1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房;
2、双方确定商品房包销基价;
3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款;
(或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项)
4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入;
5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿;
6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。
二、商品房包销关系应注意什么？
确立商品房包销关系所应关注的几个问题：
(一)包销人的主体资格，即什么样的人(法人)能成为包销人
商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人资格尚没有规定，更没有禁止性规定。因此，笔者认为不应对包销人的主体资格予以苛求，即使包销人不具备房地产开发经营资格的，只要包销合同是开发商与包销人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，此合同就应当视为合法有效。
(二)包销责任的特殊性
包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须 按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
(三)风险利益的特殊性
包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。为此，包销商对包销的商品房实行价格包干，定死基数，超过基数的赢利(在扣除应交纳的税费之后)归包销商所有，低于基数或售不出去的亏损风险由包销商承担。
当然，根据风险与利益一致的原则，开发商给包销商的包销底价往往是比较优惠的，因此，只要销售顺利，包销商的利润也是相当可观的
(四)开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位
在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。
从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。但事实上，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，包销商负责推销房屋、联系买受人，开发商与买受人签订买卖合同，更重要的是，买受人一般将房款支付给包销商，案件的处理结果往往会涉及返还购房款，显然，包销商与案件有直接的利害关系。
《解释》的第二十二条规定，“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼”。《解释》之所以如此规定，也正是考虑到包销商在买卖合同中所起的作用。因此，买受人如对买卖合同中有关房屋交付期限、房屋质量、房屋面积、违约责任的承担等权利义务发生争执，会直接向开发商主张权利，包销商可作第三人参加。 需要明确的是，在这种情况下，人民法院通知包销人参加诉讼，其身份应当是无独立请求权的第三人。
有时候，包销人会以第三人的身份出现在买卖合同中，此时，开发商、包销人、买受人会在合同中约定各自的权利义务，根据《解释》的第二十二条规定， 这种约定应决定着三方当事人在因买卖合同产生的纠纷中的诉讼地位。
(五)税的承担
在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同并收取房款，开发商应当基于购房合同中约定的款项承担相关税赋。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的买卖双方均应当依法纳税。
