一、定金的概念及认购时定金的性质
定金是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的一种担保合同。
签订定金协议并交付定金具有合同共性以外的特征：
（一）保证性，认购书和定金都是为了保证购房合同的签订而签订的。
（二）实践性，定金协议是实践合同，它是以定金的交付为该合同的成立要件。
（三）要式性，定金应当以书面形式约定(《担保法》第90条)。
二、签订购房合同时怎样约定定金？
专家提醒购房者，确保购房安全，切记以下几点：
（一）在交付定金时，对定金应当以书面形式约定，既可以订立定金合同来约定，也可在购房合同中设立定金条款来约定。
（二）为避免不必要的麻烦，购房者最好是在签定购房合同后再交付定金。如果房地产商坚持要求先付定金后签合同的，而购房者又决意购买并有足够支付能力的，先付定金也无妨。否则购房者就该掂量掂量。
（三）购房者在支付定金时应懂得，根据担保法的规定，购房定金数额不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。
（四）约定的定金不宜过多，尤其是在签订认购书时就交付的定金，即使是在签订购房合同时，定金不要超过总房款的20%。
最后还要提醒购房者，法律上定金与订金有着严格的区别，定金具有担保性质。看过本文，您一定掌握了合同与定金的关系，专家提示，区分定金与订金，对于签好购房合同来说十分必要与关键，不懂就问专家，不要马虎大意，自作聪明，最后自己吃亏。
