一、 商品房预售合同是什么？
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。[1] 房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。
二、 什么样的商品房预售合同有效？
商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。
(一) 商品房预售合同的主体必须合格
1、预售方应当具备的条件。
（1）预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
（2）预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（3）预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。
（4）预售方必须取得商品房预售许可证明。
2、预购方应当具有的条件：
（1）预购方必须是具有完全民事行为能力的人。
（2）根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；
（3）根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。” 无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。
(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定
1、根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。
2、在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定。
3、商品房预售合同主要内容包括：
（1）双方当事人的情况；
（2）预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；
（3）预售商品房的价格及支付办法、期限；
（4）交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。
3、办理登记备案手续内容
根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”
以上就是关于商品房预售合同的概念和商品房预售合同有效的条件。当开发经营企业与承购人签订商品房预售合同时，要谨慎，签署之前，尽量事先咨询律师，以减少日后纠纷的产生，避免存在的风险。
