一、什么是房屋优先购买权
房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
优先购买权的基本特征如下：
（一）它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。
（二）它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。
（三）它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。
（四）它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。
二、行使房屋优先购买权应注意什么问题
（一）在诉讼前或诉讼过程中，标的物已被拆除的案件的处理。我们在审判实践中经常遇到享有房屋优先购买权人向法院起诉前或法院已经立案尚在审理中的案件，房屋所有权人与房屋“买受人”在签订“房屋买卖合同”后，未经房屋优先权人行使优购权，采取规避法律的行为，擅自将所买的房屋拆除或拆除后重建（有的买房人以其说是买房，其实真正买的是“地”）。在此情况下，依法享有房屋优先购买权人起诉到法院的，其权利能否予以保护。笔者认为，享有房屋优先购买权的前提是该房屋必须存在，也即只有该标的物存在才能行使法律赋予的权力，如果该标的物都已不存在了，那么“房屋优先购买权”也就不存在了。这是因为优先购买权依附于房屋，在此过程中，优先购买权人怠于行使法律赋予的权利，由此造成的后果应由其本人承担。人民法院对其的优先购买权一般不予保护。其次，当事人以要求行使房屋优先购买权为由向法院起诉时，该房屋标的物还存在。但在审理中，原房屋所有权人或“买受人”为规避法律达到其目的而擅自予以拆除的，人民法院应对其的行为进行严肃的批评教育，在实体处理时应比按照该标的物即房屋还存在的情况依法处理。为避免在处理此类案件时的被动性，法院在受理此类案件时，应及时按照当事人的申请，或依职权采取诉讼保全措施，避免增加案件处理时的难度。
（二）房屋所有权人出卖房屋时，系经拍卖行公告拍卖的案件的处理。房屋经拍卖行公告拍卖的，一般是房屋的原所有权人涉及到诉讼或其他的法律事宜，该房屋由法院或其他机关委托拍卖行进行拍卖。房屋已经拍卖，那么享有房屋优先购买权人是否还能行使优先购买权呢，对此法律没有作出规定。笔者认为，该房屋在拍卖时，按照规定，在一定的范围内向社会进行了公告，如有的在报纸上公布，有的在拍卖行门口的公告栏内张贴，有的在被拍卖房屋门前张贴拍卖公告，因此应理解为对享有优先购买权人也进行了告知，其是否确实知道该房屋将被拍卖，这并不影响拍卖的进行。在拍卖房屋时，所有参与拍卖的人都有权出最高价拍得此房屋，优购权人当然也可以出最高价拍得此房屋。在拍卖房屋中，“同等条件”即是该房屋拍卖的最高价。对优先购买权人在诉讼中提出其未看到拍卖公告，因此该拍卖结果对其没有约束力，笔者认为，只要拍卖行的拍卖公告及拍卖行为是合法或符合有关规定的，对其的要求就不能支持，对其提出要求认定拍卖结果无效或要求原房屋所有权人承担相应的法律后果的诉讼请求不能予以支持。
（三）房屋所有权人未通知相对人，将其所有的房屋出卖的案件处理。房屋所有权人在相对人不知的情况下将房屋出卖，有可能其是善意的，即其并不知法律对此有专门的规定；也有可能是恶意的，即明知法律对此有专门规定，但为了达到其不将房屋卖予承租人的目的，故意隐瞒真相，而予出卖。共有人或出租人擅自出卖共有房屋或出租房屋侵犯了原共有人或承租人的优先购买权的，如果共有人或承租人诉讼到人民法院，人民法院可据情况，认定买卖关系无效。
（四）对优先购买权案件当事人的确立。审判实践中，原告起诉时有时将原房屋所有权人列为被告，有时将“买受人”也列为被告或第三人。笔者认为，对此类案件，原告起诉后，应将“侵权人”即原房屋所有权人列为案件的被告，应将“买受人”列为第三人。因为“买受人”在“买”该房时可能知道另还有优先购买权人，也可能其不知道另外还有房屋的优先购买权人，但不管其是“善意”的还是“恶意”的，总之其与案件的处理结果有法律上的利害关系。因此应将其列为案件的第三人。如优先购买权成立，应判决认定被告与第三人间的房屋买卖协议无效。
（五）对“新房东”已交纳房租后又要求行使优先购买权案件的处理。房屋已出卖他人，承租人明知或事后知道，其未提出异议并向房屋买受人即新的房屋所有人交纳了房租，应视为其对房屋原所有权人与房屋买售人签订的房屋买卖协议没有任何异议，也即其已放弃了法律所赋予其的房屋优先购买权。此种权利一旦丧失，就不可能再行获得。因此承租人再以房屋优先购买权人的身份向法院起诉要求行使优购买权的，人民法院不应予以支持。
