一、什么是包销
包销就是销售公司付给卖方保证金并且约定房价，在约定期限内只能由该销售公司销售。其它公司不能非正常销售该房，而且在约定期内售出且高出房东定价的部份由该销售公司获取（有其它约定的除外）。如果在约定期内没有售出则该保证金不退回给销售公司。
二、擅自销售包销范围内的商品房怎么处理
在实践中，开发商毕竟是真正意义上的销售商，可能会超越合同权限，将包销范围内的房屋出售，从而引发了纠纷。如何处理此类纠纷也是商品房包销法律问题研究的一个重点。《解释》第二十一条规定，出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。可以说，法律对于开发商擅自销售的问题予以了明确的规定，即开发商需要承担违约责任。“根据我国《 合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据目前的司法实践来看，并不是所有的擅自销售行为都要赔偿损失，而是应当根据实际情况，具体问题具体分析。有人将开发商继续参与包销人品房销售的情况分为三种：
1、“一是帮助型自销，即开发商为了促进投资的及时回收，利用自己的某些优势和营销网络，帮助包销人扩大销售量而自销；
2、是急需型自销，即应买受人的要求，或因某种特殊的紧急需要，或者包销人无法履行销售职能时，开发商自销；
3、是嫉妒型自销，即开发商发现包销人售房太容易，得利太快而擅自自销。”
对于前两种自销来说，开发商是为了包销人的利益进行销售的，最终利益归属于包销人，对包销人的利益并无损害，在某些时候甚至是为包销人挽回了损失，是一种无因管理行为，只要与包销人在后期进行正常的结算即可。最后一种自销则显然有损包销人的利益，其实质是开发商获得了包销人的风险利益。因为，包销人承担着房屋无法售出的风险，而一旦销售局面打开，则包销人可以获得远远高于包销基价的收益，这也体现了风险与利益共存的市场规律。所以，开发商如果因为第三种情况擅自销售的话，则应当对包销人赔偿损失。
