一、不动产登记效力的规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。
不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。
我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
二、不动产登记中有哪些审查标准
一般认为，形式审查是指登记机构仅对申请人提交的材料是否齐备、合法等进行审查，而对登记申请背后的实体法律关系不加以审查，其不及于不动产物权变动的原因关系。而实质审查是指登记机构不仅要对登记申请的材料是否齐备、合法进行审查，还要审查其是否与实体法律关系一致，其及于不动产物权变动的原因关系。
那么在不动产登记中，登记机构究竟是形式审查，还是实质审查呢？更进一步说，我国物权法第十二条规定的关于登记机构应当履行的职责当作何解释呢？目前有两种代表性的观点，一是实质审查，此为多数说。二是形式审查为主，实质审查为辅。
1、实质审查不可取。自理论层面来看，登记审查具有法律程序属性，根据建设部《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序进行，登记机构是被动的面临申请人提交的各种证据材料所表征出来的法律事实，但这并非交易事实本身。登记机构很难全程监控申请人的交易过程，其审查是一个被动的针对申请人提供的各种证据材料并发挥主观能动性处理登记的过程。而由于登记机构的工作人员是一个普通的社会人，由于人的理性的非至上性，登记审查也有与客观真实不一致的地方。不动产登记既有实体的一面，也有程序的一面，我们不能只重实体，追求客观结果的真实性，而忽略程序性。
现代宪政的基本结构是立法、司法与行政的分野，它们各司其职，互为牵制。司法作为正义的最后一道防线，要求法官对案件必须进行实质审查，而且从法院审判制度的设置和法院人员的配备来看，只有法院才有权利、有能力、有条件、有时间对于不动产登记是否与真实法律关系一致、是否具备实体法的权利变动原因进行审查，这就是“裁判审查”。而行政机关既无审查的资格，又无审查的能力，因此，要求登记机构承担实质审查之责，实质上是使登记机构越俎代庖介入司法机关的事务。
从比较法的视角，大多数发达资本主义国家采用的是替代审查，比如公证的介入。我国目前的现状是，并未实行登记准入资格考试，审查人员大多为聘用制的社会人员，并未经过专业的法律培训，依靠他们发现登记背后实体法律关系的瑕疵也强人所难，当前社会大众对登记机构工作效率要求较高，这也不允许登记机构作长时间的审查，同时，实质审查影响交易速度，增大登记成本，不符合经济效率原则，登记机构也不堪其累。
2、实质审查与公信力无关。目前，学术界有这样一种代表性观点，实行实质审查是登记具有公信力的必要前提。这个观点也值得商榷，公信力是一种立法的政策选择，与物权变动模式或者审查模式并无关系。
首先，公信力适用的领域一定是登记存有错误，这也是不动产善意取得的一个前提。如果登记本身就是正确的，不存在登记公信力的说法，而从登记的常态来看，登记大多是正确的，不存在公信力机制的介入。因此，实质审查有助于登记的正确性，而与登记公信力无关。其次，公信力完全是为了交易安全而须立法赋予的结果。通说认为，登记对抗主义国家采取形式审查主义，登记无公信力；而登记要件主义国家实行实质审查主义，登记有公信力。但也有很多学者认为登记公信力是与不动产物权变动模式无关的问题。登记是作为物权变动成立要件还是对抗要件，完全是立法政策选择的结果，与公信原则不能直接相提并论，它们之间在理论上属于不同层次的个别问题。
3、登记机构是一种要件审查、混合审查 登记审查其实具有要件化、程序化属性。办某一类登记业务，对登记机构工作人员来说，他关心的是依法应收哪些要件，走完哪些程序，至于这个要件的真伪，即对此要件的真实性须要审查到哪种程度，应视不同情况而论，以房屋登记为例，对印章、身份证的审查，做到一个合理理性人的审查标准即可，对房屋权属证书真伪的审查，由于权属证书由登记机关颁发，登记机关应对其负责。因此，不存在以形式审查为主，实质审查为辅的说法。总体上说，登记机构的审查是一种要件审查、混合审查，对要件真伪性深度的把握应视不同的要件而定，因此，审查方式须个案分析。
