一、商品房包销容易出现的问题
（1）包销行为性质不明。名义上开发商与包销人（包销人）订立的是包销合同，但实际上完成的是一种代销行为，或履行的是买卖合同，还有的是为了融资。
（2）包销行为缺乏必要规范。目前，国家对商品房包销缺乏明确的法律规定，实务中完全由当事人自由约定，由于缺乏章程和经验，如果包销合同的双方对包销期限、付款方式、税赋负担、违约责任等事项没有约定或约定不明，很容易在产生纠纷时出现无法可依的情况。
（3）包销人的主体资格是否需要限制。对于以上存在的问题，由于法律、行政法规尚无规定，而审判实践中已出现了因包销产生的纠纷案件，因此有必要加以研究，并予以解决。
二、商品房包销的法律特征
商品房包销是开发商与包销人之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销人以开发商的名义或同时以自己作为包销人的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益；包销期限届满，由包销人承购未售完的商品房的行为。商品房包销是一种新型的民事法律行为，是随着房地产市场的发展而产生的一个新的法律概念。本条在研究的过程中，充分吸收了上述几种表述中的合理内容，第一次从法律上对商品房包销的含义给予了界定，无疑对于规范房地产市场的包销行为将具有重要的意义。
商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。也就是说，当开发商投资建设的商品房项目符合国家规定的销售条件时，开发商与包销人之间以书面合同的方式确立双方间的房屋包销法律关系，确定包销人包销的价格、付款方式及房屋交付期限等，从而使包销人取得对包销房屋自主定价、独家销售的权利，包销人以开发商的名义进行销售，同时承担在约定期限届满时买人剩余房屋的义务。
（1）合作性——商品房包销是开发商与包销人之间进行的一种特殊的承包销售商品房的行为。由于商品房的销售有其主体条件的限制，根据房地产登记与管理的特殊需要，只有开发商有权销售其建设的房屋，故包销人必须以开发商的名义进行销售，并进行相关手续的配合，如签订合同盖章、办理产权手续等。
（2）占有性——包销人对包销的房屋享有销售权，并有权获取包销基价与销售价之间的差价。开发商将自己建设的一定数量的房屋以包销基价交由包销人销售，包销人有权决定房屋的销售价格，以赚取包销基价与房屋销售价之间的差额。包销人对其包销范围内的房屋拥有以确保销售而存在的占有权，开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利。
