一、银行房产按揭贷款细则
个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
（一）货款方式个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
（二）贷款对象和条件个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1、具有城镇常住户口或有效居留身份；
2、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
3、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
4、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；
5、银行规定的其他条件。
（三）申请借款时，应出具的文件申请借款时，应填写《银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：
1、借款人及配偶有效身份证件及原件复印件各3份（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）
2、结婚证及复印件3份，同时，结婚证须提供含照片页和文字页部分；若结婚证遗失，夫妻双方关系可在同一个户口簿上体现，只须做婚姻声明；反之，夫妻双方关系不能在同一个户口簿上体现，则须到当地民政部门出具婚姻证明；未婚者须提供单位证明及本人声明；
3、借款人及配偶户口簿（首页带公章和借款人极其配偶页）及复印件3份；
4、借款人与开发商签定的购房合同原件一份（已备案）；
5、借款人及配偶的职业、收入证明（收入证明要大于等于月还款额的两倍）；
6、在银行指定帐户存入首期付款的存款凭条和开发商开具的首付款证明；
7、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
8、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
9、以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动；用公积金存款的证明；
10、贷款人要求提供的其它文件或资料。
（四）贷款程序银行工作人员收妥的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给回复意见。如同意借款申请，银行工作人员会通知在规定的时间、地点办理或由银行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。
（五）贷款额度、期限和利率银行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%。贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。实际年龄和贷款年限的总和要小于等于65周岁。
1、限制条件：异地户籍，异地工作者，贷款成数下浮一成（即7成30年）且须提供本地联系人，同时本地联系人也须出具结婚证、身份证、户口簿、收入证明；不具备偿债能力者，须提供担保人，担保人所须提供的相关资料与贷款人相同。
2、首次住房贷款不是在银行办理贷款者，第二套住房贷款在工商银行办理享受优惠利率；第二套住房贷款仍在银行办理者，执行基准利率且首付加一成。
（六）公积金贷款
公积金贷款最高额度为七成20年，最多只能贷款20万元。房屋主体结构封顶后方可办理公积金贷款，且涉及公积金贷款者必须购买保险，其他按揭贷款者可自行选择是否办理保险。建议不引导客户办理公积金贷款。
（七）还款方式借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并提前一个月提出预约申请，无须交付违约金；当天想提前还款者要按贷款余额或提前还贷数额的1%的提交提前还款违约金，并办理有关手续；每年仅限提前换贷一次，还贷数额不低于一万元。同时 ，借款人在贷款一年内不准提前还款。偿还本息的方式有以下两种：
1、贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
2、贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。建议采取等额本息还款法，不易于遗忘。待还清银行个人住房贷款金部本息后，银行工作人员将协助客户到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由客户保管。
（八）银行禁入户
二00六年元月一日起，个人房产按揭贷款须查询其贷款信誉度，不良信用贷款者是银行禁入户。偿还贷款逾期三次，不予追究，六次以上含六次者，视为银行禁入户；信用卡透支者亦视为银行禁入户。
（九）费用
办理银行按揭贷款收取：
1、公证费为一百元；
2、抵押登记费十万元以下为一百五十元、十万及十万元以上为一百八十元；
3、印花税万分之五。
（十）、抵押物和质押物银行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：
（1）个人住房贷款的抵押物
1、借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；
2、借款人依法取得的国有土地使用权；
3、银行认可的其它财产。
（2）个人住房贷款的质押物国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
（十一）个体户住房贷款条件
个体户住房办理住房贷款须提供合法营业执照、现金流水帐、保险单复印件、存款、门面房房产证。
（十二）共同申请人
两个或两个以上共同申请同一房产购房按揭贷款者，在房产销售备案过程中，须双方或多方共同到房产局签定产权分割协议。
二、房屋按揭方式如何选择
提前还贷须先问银行
由于加息传闻一直没有定论，不少市民担心加息后多付房款，而考虑提前偿还住房贷款。调查显示，有23.8％的人打算在最近一个月内提前偿还贷款，也有65.1％的人没有打算提前还款，还有11.1％的受访者态度不明朗。在考虑提前还款的原因上，有33.3％的受访者表示只要有闲钱就会考虑，也有33.3％的受访者表示是因为加息原因，为了减少支出而选择提前还款。
“提前还贷要考虑到种种情况以及注意事项”，有限公司销售总监郭勋表示，银行一般现在都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定都不是一致的，所以市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。
此外，如果加息的话，新的利息标准也将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。
购房者在提前还清全部贷款后，别忘了到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
提前还贷没必要跟风
一旦考虑要提前还贷，那购房者还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。目前，银行住房贷款还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而“等额本息还款法”每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。
据分析，提前还贷可以少付利息的观点是正确的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的。因为其大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。若利率不是上调很多，那么月还款额相对现在的还款而言，并不会高得离谱。郭勋分别以个人住房商业借款为例针对两种不同的还款方式为消费者算了一笔账，进行了加息与现行利息还款额的对比。
由以上计算可以看来，加息对于购房者的还款额度将不会有太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。等到利率上调幅度较大时，再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容也不迟。郭勋表示：“近期前来咨询加息事宜的人明显增多，随之开始考虑提前还款。但是我们认为如果借款人手上有笔闲钱而又没有好的投资方向，还是选择提前还款比较好，因为毕竟可以省去一笔利息；若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报率的话，则不妨好好利用贷款。”
