一、商品房预售有哪些风险？
目前，在商品房预售中常见的风险，如下：
1、常见风险一：开发商在建设项目土地被抵押状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。
2、常见风险二：开发商在建设项目土地被抵押状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。
3、常见风险三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案（被设定抵押的房屋无法办理登记备案）。
房管局人士分析说，虽然开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的，但由于开发商未办理登记备案手续，使行政部门无法对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机，不能如期偿还银行的贷款，银行为主张其抵押权，可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。尽管购房人已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终无法取得该房屋。
二、如何防范商品房预售风险？
1、故意隐瞒所售房屋已经抵押的，合同无效或者被撤消。
根据相关法律规定，商品房出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤消，解除的，购买人可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。但是，如若开发企业濒临倒闭，无钱赔偿，最终受害的还是购房人。
2、查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。
为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的，许可证上备注栏内均加以备注；若是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内（最长不得超过30日），督促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商将已售房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，待开发商办理了抵押注销手续后，方与开发商签订契约，在办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。
3、做好网上管理工作。
为防止开发企业此类违规行为的发生，一些城市已实行网上打印合同和网上申报在建工程抵押资料，一旦在网上打印商品房买卖契约后，开发商就不能将该房作为在建工程抵押；凡已办理了在建工程抵押的房屋，均处于被限制状态，不能在网上打印商品房买卖契约。但有个别开发商，为达到既向银行抵押贷款，又不影响正常销售收取房款的目的，往往不在网上打印合同。购房人此时可拒绝支付房款，并向房产管理部门反映开发商的违规情况。
如今，在商品房预售中存在许多陷阱，为了防止陷进一些不法分子布下的陷阱，您可以找专业房地产律师提供全程的“律师陪购”法律服务，专业律师能够提示法律风险、投资决策意见以及对《商品房买卖契约》的补充修改意见，并参与和开发商的合同谈判。祝您早日买到放心安全的房子。
