一、商品房预售合同是否有效
按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效，有利于保护承购人的合法权益，以促使开发商规范开发、依法预售，维护整个房地产业的长期利益是有益的。
但是对那些已具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢？这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力，这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。
在商品房买卖中有些开发商与承购人，由于对预售商品房要领的不理解，将已建成的成品商品在签订合同时承购人不能一次支付金额价金而签订“预售房合同”，在这种情况下，应当根据实际情况。审查开发商是否具备“五证”即《固定资产投资许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。如果具备“五证”应确认商品房买卖合同有效。
二、如何审查商品房预售合同效力
国家有关判定商品房预售合同有效无效的规定如下 ：
（一）开发商没有取得土地使用权证的，商品房预售合同无效。
（二）开发商在一审诉讼期间，补办了土地证和商品房预售许可证的，可以认定预售合同有效。
（三）开发商将同一期房子先后出售给两人，如都未发放房量所有权证，则后签订的购房合同无效 如果后签订合同的购房者办理了房屋所有权证，则认定台同有效。所以，预购期房者并非先来原则。在这种情况下，开发商应给前一位签订合同的购房者赔偿损失。
（四）商品房的预售合同无效的，再转让的合同同样无效。
（五）预售商品房未交付前，预购方将房屋转让并办理了有关转让手续的，则合同有效；转让时未办理转让手续，但能在一审期间补办的，合同也有效。
