一、二手房买卖需要审查什么
（一）权属审查
二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
（二）买卖双方主体资格审查
1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
（三）共有财产审查
共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
（四）权利限制审查
应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
（五）他项权利设置审查
应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
（六）优先购买权审查
1、共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
2、应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
（七）审查二手房有无下列禁止买卖情形：
1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；
2、依法收回土地使用权的；
3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
4、权属有争议的；
5、未依法登记领取权属证书的；
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
7、列入动拆迁范围的；
8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（八）境外人士买卖的限制
委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
（九）要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能
为保证委托人的合法权益，要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
二、二手房出现质量问题谁负责
（一）如果房屋仍处于商品房质量保修期内，你可以要求房屋的开发商承担保修范围内的保修责任。
（二）如果上家出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题的，你可以要求上家承
担赔偿责任。如果上家已如实告知或者你买房时明知房屋有质量问题，则上家不承担责任。此外，对上家也不知晓的房屋隐蔽工程质量问题，上家也不需承担责任。
（三）如果中介公司在提供中介服务时未如实告知房屋质量问题的，可以认定中介服务不规范，你可以要求中介公司退还或者减少相应的中介费。
（四）如果该房屋出现的质量问题在共用部位，则应由物业公司负责维修，所需费用从物业维修基金帐户中列支。
