一、什么是善意取得
《物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。
四个要件必须同时具备，否则不构成善意取得。无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。如同一房屋连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房屋的行为，就构成善意。转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。合理的价格并不完全等同于市价，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。为了确定受让人是否支付了合理的对价，法院应当考虑买卖中的“减损逾半”规则。依据这个标准，如果买卖某物的价格不足其真实价格的一半，那么，就允许撤销该买卖。完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。
二、房屋转让中是否适用善意取得
物权法规定的不动产善意取得制度，对房屋登记行政案件审理，提出了新的课题。房屋权属登记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。同样，房屋登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。买受人是否为善意有偿取得房屋所有权，直接关系到裁判方式的选择适用，构成善意取得，不能判决撤销登记行为，而只能判决确认登记行为违法，不否定登记行为的法律效力，这样才能保证行政法与物权法的衔接。因此，就这个意义而言，在审理房屋登记行政案件时，确有必要适用善意取得制度，惟此才能真正实现法院在对行政机关实施司法监督的同时，保护善意第三人的合法权益的目的
1、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第58条和合同法第52条、第59条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。
2、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第106条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。
3、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”从上述司法解释均规定了人民法院在审理行政案件的过程中是可以对善意取得进行审查和判断的。
