一、房地产产权登记的程序是什么
商品房买卖中，房地产产权登记实际上分为产权初始登记和产权过户两个过程。《解释》中提到的房屋权属证书实际上是针对产权过户这个问题，即房地产买受人事实上取得其买受的房地产产权证。产权初始登记是指开发商在预售过程中，对于其开发已竣工验收的房屋在房管部门取得初始登记，将房屋的产权过户到其名下。根据广州市国土资源和房屋管理局目前实际操作办法规定，开发商在办理其开发预售的商品房初始产权登记过程中，应向房管部门提交32项资料。其中具体包括土地使用证、土地使用权出让合同、缴交土地出让金发票、建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、预售许可证、楼盘单元明细表、买卖合同等。上述资料齐备并经房管部门审查符合条件后，房管局向开发商核发房地产权属证明书，即开发商取得其申请确权的开发的整个楼盘的房地产权属证明。
实践中，能否取得产权的初始登记最为关键在于开发商是否已足额缴交其开发使用的土地出让金和开发的房地产是否通过并取得建设工程规划验收合格证，这也是在开发商未能按时办理房地产产权证的根本原因所在。土地出让金的收取由房管局负责，而规划验收则涉及到规划局和建设委员会两个政府部门。根据建设部下发的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理暂行办法》的规定，房屋竣工验收必须办理竣工验收备案，开发商是否取得竣工验收备案表将作为其办理产权登记手续的一项重要依据。由此可见相关政府通过行政法规、部门规章等对房地产产权的初始登记都进行了严格规定。
《解释》中办理房屋权属证书是我们平时所讲的产权过户，这也是房地产产权登记的第二步骤，即房地产买受人取的其买受的房屋的房地产产权证。这一过程是在取得房屋产权初始登记后，买受人缴纳了契税、印花税等相关税费后，开发商向房管局申请将已确权的房地产按照其与买受人签订的买卖合同，将实际单元房屋的产权过户给买受人，并取得房管局核发的房地产产权证。在取得产权初始登记后，房地产产权证的取得可在90日内完成。
二、房地产产权登记有什么法律效力
商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移。开发商在房屋产权登记以前仍对房屋拥有所有权。特别是在开发商取得房屋产权初始登记的情况下，整个楼盘的权属已归其名下。如果开发商此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋买受人的权利将受到严重侵害。关于房地产登记的效力，世界各国立法中不外有两种形式：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。我国现行法律规定为成立要件主义，即房地产权利的转移和设立在登记之前只体现债权的存在。买受人对其买受的房地产主张权利只能依据其与开发商之间签订的买卖合同对抗开发商，不能对抗第三人。只有在产权登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。
由于商品房买卖是我国目前老百姓家庭消费中最重大的消费支出，往往要倾注毕生的积蓄或因此背上沉重的债务。审判实践中，曾遇到开发商由于经营不善其开发的房地产被法院依法查封拍卖时，原房屋的买受人才发现其购买的房屋尚未办理产权登记，甚至连双方签订的买卖合同都没有办理合同登记备案手续，从而得不到法律的保护。对此开发商必须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是其最基本的一项义务。
