一、什么是土地出让金
土地使用权出让金是：土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。
它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿；后者为土地资源使用的费用，即“地租”。
土地出让金可以分为两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
二、土地出让金怎么计算
按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。
其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100%计算；超过l．8的部分，按50%计算。
土地使用权出让金=土地面积（20）X 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100元、平方米）X 容积率系数。
如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。
