一、什么是商品房包销
1、商品房包销行为是一种代理行为
包销人为开发商的销售代理商，此种代理属于民法中的显名代理范畴，包销人以开发商的名义从事商品房的销售，自然也由开发商承担对购房人承担各种责任。有人认为包销人可以自己名义销售商品房，并将这种行为理解为隐名代理。笔者对此不敢苟同，因为这在我国现行法的框架下是无法实现的。根据《城市房地产法》四十五条相关规定， 商品房预售必须向房地产管理部门提供相应的证书，并取得预售许可证才能预售房屋。显然，包销人是无法具备这些证书的，也没有资格申请预售许可证，这也就决定了包销人无法以自己的名义与购房人签订预售协议。当然，在包销销过程中，根据双方签订的包销协议，开发商有义务向包销人提供各种证书、平面图、票据等，以协助包销人顺利完成包销任务。
2、包销人的代理权比一般代理具有更广泛的权限
一般情况下，包销人与开发商订立包销协议后，就由包销人独立负责约定范围内的商品房销售，开发商则无权销售约定范围内的商品房，否则将承担违约责任。此外，包销人有权自行决定营销策略、约定范围内的售价等众多销售事项，并对房屋的销售结果承担最终责任，所以开发商不得随意干涉包销人的销售行为。因为此时约定范围内商品房的销售风险已经全部转移到包销人手中，开发商实际上已经不再承担该范围商品房无法售出的风险且可以坐享稳定的收入。
3、商品房包销人负有将限期内未出售的商品房购入的责任
这种责任也是最能反映包销行为本质特征。正如证券发行意义上的包销，包销人在约定的房屋销售期内未售出合同范围内的所有房屋，则包销人的身份将由代理商转换为购房人，负有强制购买合同约定下剩余商品房的义务。若包销人在购入剩余商品房后再行转让，则此时买卖合同的主体已不再是开发商和购房人，而是包销人与购房人，且该商品房买卖属于二手房买卖的范畴。
二、商品房包销关系如何确定
1、包销人的主体资格，即什么样的人（法人）能成为包销人。
商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人资格尚没有规定，更没有禁止性规定。因此，笔者认为不应对包销人的主体资格予以苛求，即使包销人不具备房地产开发经营资格的，只要包销合同是开发商与包销人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，此合同就应当视为合法有效。
2、包销责任的特殊性。
包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须 按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
3、风险利益的特殊性。
包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。为此，包销商对包销的商品房实行价格包干，定死基数，超过基数的赢利（在扣除应交纳的税费之后）归包销商所有，低于基数或售不出去的亏损风险由包销商承担。
当然，根据风险与利益一致的原则，开发商给包销商的包销底价往往是比较优惠的，因此，只要销售顺利，包销商的利润也是相当可观的 。
