一、买商品房能退房的情形有哪些
（一）约定解除合同之情形。即房屋买卖合同中都明确约定了交房期限，将来开发商不能按时交房则购房者可以选择适用解除合同这一条款，因此购房者要充分认识并利用这一条款，及时明确地告知开商要求退房并解除合同，因为这个解除合同条款虽然对购房者是有利的，但有些开发商都会在条款中附加一句说明，即如出现这一可以解除合同之情形时购房者在一个时间期限内没有行使视为放弃行使合同解除权，针对这一时间上的限定，如购房者不充分重视很可能就因为具备解除合同条件但没有及时行使而丧失。
这一约定解除合同条款还可能出现在开发商不能按约办理产证及权利登记，交付房屋时面积出现误差等问题上，有的合同里还会有一方主动提出解约时须向守约方支付违约金这一约定解除条款，出现这些情形时，购房者要注意充分利用。
（二）法定解除合同之情形。即房屋买卖合同中没有明确约定出现不能按时交付房屋、办理产证及权利登记、质量问题、贷款合同问题、以及面积误差处理等情况或即使有约定但不够明确时，达到法定期限时，则购房者可以行使法定解除权，达到退房目的。
（三）依相关法律法规及司法解释规定行使合同解除权而退房的还包括以下情形：
1、买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（3）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
2、根据建设部商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
3、前述建设部办法还规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条与最高院解释相互呼应。
二、退房能要求退还定金吗
定金的作用是促使当事人签订正式的商品房买卖合同，因为当事人履约的依据是商品房买卖合同，而不是商品房认购书。一般来说，商品房认购书会包括房屋面积、房屋位置和房屋价款等基本信息，但是不包括房屋的交房时间；而商品房买卖合同中除了上述内容外，还必须包括房屋的交付日期。
也就是说，开发商有没有按时交房、是否存在延迟交房，都必须根据商品房买卖合同中规定的日期判断。商品买卖合同中一般都会规定了违约责任，包括开发商延迟交房时，应当承担的责任。如果签订商品房买卖合同后，开发商延期交房的，那么就应当按照购房合同中规定的违约责任承担相应的责任。
实际上，由于在认购书中约定的购房定金是为了促使当事人签订商品房买卖合同，因此在商品房买卖合同签订以后，定金要么抵作房款，要么由开发商返还给购房者。
