一、商品房预售需要哪些条件？
购房者在购买预售商品房时，一定要确认商品房是否满足法律规定的预售条件。根据我国相关法律规定，商品房需要满足下列条件才可以进行预售：
（一）已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件。
（二）在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）房产开发企业满足上述条件后，可向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
房地产开发商只有全部符合以上条件，才能向预购人即消费者预售商品房。违反者，由县级人民政府房地产管理部门依法处理，责令停止预售活动，没收违法所得，并可处以罚款。
二、商品房预售纠纷如何防范？
（一）定金问题。购期房一般要交付定金，对于定金的“交付”法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，购房者可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮购房者把多付的钱要回来。《担保法》第89条规定：“当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。”由这一法律规定可以看出：第一，定金条款并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然已订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交付定金，因为交付定金合同才会生效。
（二）不可抗力问题。一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”；二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“人力不可抗拒的自然灾害”问题产生的纠纷较少，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题，不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等可能存在，购房人可以考虑放弃。
（三）面积纠纷问题。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上。这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花冤枉钱，购房人应在合同中这样明确：“误差率为3%时，房屋单价不另行结算；误差率低于3%时，合同继续履行，按每平方米建筑面积据实结算；误差率超过3%时，购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任”。
以上就是关于商品房预售的条件以及如何防范纠纷的相关介绍。购房者选择购买预售商品房时，承担的风险与购买现房相比较大，因此对于开发商的“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》等一定要进行审核，而在签订预售合同的过程中，最好聘请一位专业的房产律师进行全程指导，用好法律武器来维护自身的权益。
